O mercado de São Paulo em dados reais
São Paulo tem 1.315 bairros com dados públicos de cartório (ITBI), somando 2.612.090 transações registradas. A mediana dos últimos 12 meses, ponderada pelo volume de vendas, é R$ 350.000, com alta de 1,4% frente aos 12 meses anteriores. A mediana de referência dos bairros é R$ 183.000 (mediana das medianas, todos os tipos de imóvel, inclusive garagens). O movimento se concentra em bairros como Santo Amaro, Barra Funda, Mooca.
São Paulo em números
São Paulo tem 1.315 bairros com dados públicos de cartório (ITBI): a mediana dos últimos 12 meses, ponderada pelo volume de vendas, é R$ 350.000; a mediana de referência entre bairros é R$ 183.000 (mediana das medianas, todos os tipos de imóvel, inclusive garagens) — valores de venda registrados, não preços de anúncio.
O preço dos imóveis em São Paulo subiu ou caiu?
Nos últimos 12 meses, a mediana dos bairros de São Paulo ponderada pelo volume de vendas registrou alta de 1,4% frente aos 12 meses anteriores (base ITBI).
Como calculamos
Cada ponto é a mediana dos bairros naquele mês, ponderada pelas vendas de cada bairro.
A linha é a tendência: a média dos últimos 3 meses. Ela tira o sobe e desce de um mês isolado.
Mês com menos de 7428 vendas aparece vazado e não entra na linha. Costuma ser o mês mais recente, que o cartório ainda está registrando.
A variação de 12 meses compara a mediana do último ano com a dos 12 meses anteriores. O número só aparece com 120 vendas ou mais no ano.
Ver mês a mês
| Mês | Valor típico | Vendas |
|---|---|---|
| outubro de 2026 · poucas vendas | R$ 360.000 | 371 |
| setembro de 2026 | R$ 361.000 | 13.358 |
| agosto de 2026 | R$ 354.413 | 18.260 |
| julho de 2026 | R$ 357.750 | 19.671 |
| junho de 2026 | R$ 355.400 | 20.630 |
| maio de 2026 | R$ 350.000 | 20.171 |
| abril de 2026 | R$ 350.000 | 19.573 |
| março de 2026 | R$ 350.000 | 19.093 |
| fevereiro de 2026 | R$ 350.000 | 14.343 |
| janeiro de 2026 | R$ 350.000 | 13.864 |
| dezembro de 2025 | R$ 341.004 | 21.839 |
| novembro de 2025 | R$ 345.488 | 17.494 |
| outubro de 2025 | R$ 343.235 | 20.486 |
| setembro de 2025 | R$ 349.766 | 19.132 |
| agosto de 2025 | R$ 349.900 | 19.834 |
| julho de 2025 | R$ 350.000 | 19.609 |
| junho de 2025 | R$ 350.000 | 19.078 |
| maio de 2025 | R$ 350.000 | 20.374 |
| abril de 2025 | R$ 349.913 | 19.875 |
| março de 2025 | R$ 350.000 | 16.828 |
| fevereiro de 2025 | R$ 346.000 | 16.928 |
| janeiro de 2025 | R$ 350.000 | 14.477 |
| dezembro de 2024 | R$ 340.000 | 18.570 |
| novembro de 2024 | R$ 332.500 | 17.507 |
| outubro de 2024 · poucas vendas | R$ 332.000 | 3.148 |
| setembro de 2024 · poucas vendas | R$ 258.500 | 131 |
| agosto de 2024 · poucas vendas | R$ 276.800 | 43 |
Os bairros mais caros, mais baratos e mais vendidos de São Paulo
Nos extremos de São Paulo: Jardim Cordeiro lidera em preço (mediana R$ 1.680.430, ITBI), Iguatemi tem a menor mediana histórica (R$ 40.000) e Santo Amaro foi o bairro com mais vendas registradas nos últimos 12 meses (5.475).
Mais caros
- 1Jardim CordeiroR$ 1,68 mi
- 2Jardim dos EstadosR$ 1,56 mi
- 3Cidade JardimR$ 1,27 mi
- 4Jardim EuropaR$ 950 mil
- 5Vila IdaR$ 832 mil
- 6Chácara Monte AlegreR$ 789 mil
- 7Cidade MonçõesR$ 709 mil
- 8Jardim das BandeirasR$ 680 mil
Mediana histórica de transação. Bairros com 200+ vendas registradas (ITBI).
Mais acessíveis
- 1IguatemiR$ 40 mil
- 2ParelheirosR$ 50 mil
- 3Jardim BandeirantesR$ 50 mil
- 4COHAB AdventistaR$ 51,4 mil
- 5Jardim Nova AméricaR$ 53,3 mil
- 6Jardim GuarujáR$ 54 mil
- 7Chácara Santa MariaR$ 54,7 mil
- 8Jardim Novo ProgressoR$ 60 mil
Mediana histórica de transação. Bairros com 200+ vendas registradas (ITBI).
Mais líquidos
- 1Santo Amaro5.475 vendas
- 2Barra Funda4.110 vendas
- 3Mooca4.085 vendas
- 4Vila Mariana4.079 vendas
- 5Tatuapé3.964 vendas
- 6Ipiranga3.935 vendas
- 7Pinheiros3.647 vendas
- 8Lapa3.571 vendas
Vendas registradas nos últimos 12 meses. Bairros com 200+ vendas registradas (ITBI).
Em alta
- 1Vila Guilhermina+29%
- 2Nossa Senhora do Ó+28%
- 3Vila Mascote+28%
- 4Vila Jacuí+27%
- 5Sacomã+26%
- 6Cidade A. E. Carvalho+24%
- 7Vila da Saúde+23%
- 8Moema+22%
Variação da mediana 12m vs 12m anteriores. Bairros com 200+ vendas registradas (ITBI).
Bairros de São Paulo por preço
Entre os 60 bairros de São Paulo com mais dados, a mediana histórica de transação (ITBI) vai de R$ 1.680.430 em Jardim Cordeiro a R$ 350.000 em Jardim Colombo; a coluna de comparação mostra a distância de cada bairro para a mediana de referência (R$ 183.000).
| Bairro | Mediana (ITBI) | 12m | R$/m² | vs mediana dos bairros | Vendas 12m |
|---|---|---|---|---|---|
| Jardim Cordeiro | R$ 1.680.430 | R$ 4,35 mi | R$ 5.441 | +818% | 17 |
| Jardim dos Estados | R$ 1.556.664 | R$ 4,04 mi | — | +751% | 19 |
| Cidade Jardim | R$ 1.271.000 | R$ 3,83 mi | R$ 3.239 | +595% | 209 |
| Jardim Europa | R$ 950.000 | R$ 1,11 mi | R$ 6.475 | +419% | 338 |
| Vila Ida | R$ 832.340 | R$ 2,2 mi | R$ 3.929 | +355% | 82 |
| Chácara Monte Alegre | R$ 789.100 | R$ 2,07 mi | R$ 4.580 | +331% | 26 |
| Cidade Monções | R$ 709.332 | R$ 3,22 mi | R$ 4.871 | +288% | 190 |
| Jardim das Bandeiras | R$ 680.000 | R$ 2,18 mi | R$ 3.712 | +272% | 11 |
| Vila Inah | R$ 632.500 | R$ 1,3 mi | R$ 4.739 | +246% | 8 |
| Pacaembu | R$ 621.000 | R$ 1,65 mi | R$ 4.755 | +239% | 84 |
| Alto de Pinheiros | R$ 620.000 | R$ 1,89 mi | R$ 5.503 | +239% | 203 |
| Vila Anastácio | R$ 585.107 | R$ 584 mil | R$ 5.057 | +220% | 579 |
| Vila Cordeiro | R$ 585.000 | R$ 600 mil | R$ 5.754 | +220% | 77 |
| Jardim Paulistano | R$ 550.000 | R$ 1,36 mi | R$ 5.817 | +201% | 111 |
| Vila Beatriz | R$ 538.800 | R$ 670 mil | R$ 5.388 | +194% | 189 |
Ver mais 45 bairros
| Bairro | Mediana (ITBI) | 12m | R$/m² | vs mediana dos bairros | Vendas 12m |
|---|---|---|---|---|---|
| Jardim Morumbi | R$ 525.000 | R$ 373 mil | R$ 1.495 | +187% | 27 |
| Boaçava | R$ 500.000 | R$ 1,14 mi | R$ 4.770 | +173% | 159 |
| Morada do Sol | R$ 500.000 | R$ 300 mil | R$ 5.217 | +173% | 5 |
| Jardim Guedala | R$ 495.000 | R$ 700 mil | R$ 3.971 | +171% | 47 |
| Jardim Palmas do Tremembé | R$ 495.000 | R$ 1,25 mi | R$ 1.947 | +171% | 16 |
| Alto da Boa Vista | R$ 488.539 | R$ 644 mil | R$ 4.376 | +167% | 132 |
| Vila Romana | R$ 470.000 | R$ 830 mil | R$ 4.262 | +157% | 327 |
| Brooklin Novo | R$ 464.133 | R$ 1,08 mi | R$ 5.618 | +154% | 1.196 |
| Bela Aliança | R$ 460.000 | R$ 1,14 mi | R$ 4.154 | +151% | 137 |
| Campo Belo | R$ 458.191 | R$ 550 mil | R$ 4.755 | +150% | 1.631 |
| Sumaré | R$ 450.000 | R$ 638 mil | R$ 4.731 | +146% | 758 |
| Vila Santo Antônio | R$ 450.000 | R$ 264 mil | R$ 3.412 | +146% | 13 |
| Jardim Maria do Carmo | R$ 444.918 | R$ 616 mil | R$ 1.257 | +143% | 118 |
| Jardim Felicidade | R$ 425.500 | R$ 520 mil | R$ 2.691 | +133% | 16 |
| Sumarezinho | R$ 420.000 | R$ 485 mil | R$ 5.398 | +130% | 512 |
| Jardim Petrópolis | R$ 420.000 | R$ 376 mil | R$ 4.767 | +130% | 575 |
| Vila Leme | R$ 419.814 | R$ 550 mil | R$ 3.947 | +129% | 16 |
| Vila Elidia | R$ 417.546 | R$ 277 mil | R$ 1.486 | +128% | 80 |
| Vila Madalena | R$ 410.000 | R$ 708 mil | R$ 4.967 | +124% | 434 |
| Granja Julieta | R$ 405.131 | R$ 350 mil | R$ 5.294 | +121% | 1.702 |
| Lar São Paulo | R$ 400.000 | R$ 708 mil | R$ 3.146 | +119% | 34 |
| Jardim Novo Mundo | R$ 400.000 | R$ 643 mil | R$ 3.514 | +119% | 48 |
| Jardim Prudência | R$ 395.000 | R$ 550 mil | R$ 3.973 | +116% | 163 |
| CITY AMÉRICA | R$ 390.000 | R$ 1,58 mi | R$ 3.271 | +113% | 45 |
| Brooklin Paulista | R$ 390.000 | R$ 368 mil | R$ 4.156 | +113% | 615 |
| Jardim Marília | R$ 390.000 | R$ 460 mil | R$ 5.510 | +113% | 54 |
| Pinheiros | R$ 380.000 | R$ 441 mil | R$ 5.581 | +108% | 3.647 |
| Vila Congonhas | R$ 380.000 | R$ 458 mil | R$ 3.813 | +108% | 58 |
| Alto da Lapa | R$ 375.000 | R$ 513 mil | R$ 3.760 | +105% | 177 |
| Ibirapuera | R$ 373.707 | R$ 600 mil | R$ 4.650 | +104% | 437 |
| Vila Nova Conceição | R$ 373.278 | R$ 640 mil | R$ 6.271 | +104% | 407 |
| Indianópolis | R$ 370.000 | R$ 534 mil | R$ 5.169 | +102% | 2.535 |
| Vila Hamburguesa | R$ 370.000 | R$ 678 mil | R$ 4.140 | +102% | 156 |
| Jardim América | R$ 370.000 | R$ 560 mil | R$ 5.118 | +102% | 723 |
| Vila União | R$ 369.740 | R$ 396 mil | R$ 2.286 | +102% | 186 |
| Campo Grande | R$ 367.000 | R$ 540 mil | R$ 3.534 | +101% | 337 |
| Brooklin | R$ 360.000 | R$ 370 mil | R$ 4.911 | +97% | 1.562 |
| Santa Maria | R$ 360.000 | R$ 457 mil | R$ 5.155 | +97% | 60 |
| Itaim Bibi | R$ 359.865 | R$ 783 mil | R$ 5.656 | +97% | 950 |
| Jardim Leonor | R$ 357.882 | R$ 315 mil | R$ 3.727 | +96% | 607 |
| Quarta Parada | R$ 357.624 | R$ 728 mil | R$ 2.927 | +95% | 12 |
| Parque Imperial | R$ 354.480 | R$ 521 mil | R$ 3.689 | +94% | 214 |
| Planalto Paulista | R$ 350.000 | R$ 389 mil | R$ 3.388 | +91% | 334 |
| Chácara Inglesa | R$ 350.000 | R$ 423 mil | R$ 4.458 | +91% | 626 |
| Jardim Colombo | R$ 350.000 | R$ 590 mil | R$ 2.607 | +91% | 29 |
Medianas incluem todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas) — podem ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Bairros com mais vendas em São Paulo — e o que está à venda neles
Os bairros com mais vendas registradas em cartório nos últimos 12 meses — e o que está à venda neles agora.
Santo Amaro
Barra Funda
Os 200 bairros de São Paulo com mais endereços
Ver os outros 176 bairros
Perguntas frequentes sobre São Paulo
Qual é o preço do m² em São Paulo?
O preço mediano do m² entre os bairros de São Paulo é R$ 2.819 — mediana dos R$/m² de apartamentos de 1.001 bairros, calculada sobre transações registradas em cartório (ITBI). Por ser valor de cartório, e não preço de anúncio, tende a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Quais são os bairros mais caros de São Paulo?
Pela mediana histórica de transação (ITBI, bairros com 200+ vendas registradas), os bairros mais caros de São Paulo são Jardim Cordeiro (R$ 1.680.430), Jardim dos Estados (R$ 1.556.664), Cidade Jardim (R$ 1.271.000). Valores de venda registrados em cartório, não preços de anúncio.
Quais são os bairros mais baratos de São Paulo?
Pela mediana histórica de transação (ITBI, bairros com 200+ vendas registradas), os bairros mais acessíveis de São Paulo são Iguatemi (R$ 40.000), Parelheiros (R$ 50.000), Jardim Bandeirantes (R$ 50.000). Valores de venda registrados em cartório, não preços de anúncio.
Os preços de imóveis em São Paulo subiram no último ano?
A mediana 12m dos bairros de São Paulo, ponderada pelo volume de vendas, registrou alta de 1,4% frente aos 12 meses anteriores — base ITBI (vendas registradas em cartório), não preços de anúncio.
Qual é o preço mediano de um imóvel em São Paulo?
Depende da régua: para saber o que se pagou num imóvel típico nos últimos 12 meses, use a mediana ponderada dos bairros (R$ 350.000); para comparar bairros na mesma base histórica, use a mediana de referência (R$ 183.000 — mediana das medianas, todos os tipos de imóvel, inclusive garagens). Ambas vêm do ITBI (vendas de cartório), não de anúncios.
Quantos imóveis estão à venda em São Paulo?
A Casa Onze lista mais de 10.000 anúncios ativos à venda em São Paulo, com filtros por preço, quartos e área — de um estoque total de 4.633.179 imóveis cadastrados no IPTU da cidade. Pela rede de imobiliárias parceiras, o acesso se estende a mais de 110 mil imóveis.
Metodologia e fontes
Os dados desta cidade vêm de registros públicos, não de anúncios. As transações vêm do ITBI, o imposto pago em cartório quando um imóvel muda de dono, por isso refletem negócios reais. Área, uso e ano de construção vêm do cadastro do IPTU da prefeitura.
Base de transações (ITBI) até out/2026. Indicadores atualizados em . Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
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