O mercado de Água Fria em dados reais
Água Fria concentra 31% dos imóveis em apartamentos, com ano típico 1980. O valor mediano das transações registradas é R$ 300.000, com queda de 10,4% no último ano. O movimento se concentra em vias como Avenida Água Fria, Rua José de Albuquerque Medeiros, Rua Casa Forte.
Preço do m² em Água Fria
O preço mediano por m² em Água Fria é R$ 2.841/m², calculado sobre 899 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Água Fria
Um apartamento em Água Fria tem mediana de venda de R$ 350.000 (base ITBI) e mediana de R$ 2.841/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Água Fria?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
O preço dos imóveis em Água Fria subiu ou caiu?
Em Água Fria, o valor típico de venda nos últimos 12 meses foi R$ 349.475, 10,4% abaixo dos 12 meses anteriores (R$ 390.000), segundo 726 escrituras do ITBI registradas até .
Como calculamos
Cada ponto é o valor típico (a mediana) das vendas registradas naquele mês: metade saiu por menos, metade por mais.
A linha é a tendência: a média dos últimos 3 meses. Ela tira o sobe e desce de um mês isolado.
Mês com menos de 12 vendas aparece vazado e não entra na linha. Costuma ser o mês mais recente, que o cartório ainda está registrando.
A variação de 12 meses compara a mediana do último ano com a dos 12 meses anteriores. O número só aparece com 120 vendas ou mais no ano.
Ver mês a mês
| Mês | Valor típico | Vendas |
|---|---|---|
| setembro de 2026 | R$ 341.285 | 31 |
| agosto de 2026 | R$ 351.554 | 64 |
| julho de 2026 | R$ 330.000 | 77 |
| junho de 2026 | R$ 334.450 | 85 |
| maio de 2026 | R$ 339.217 | 152 |
| abril de 2026 | R$ 346.904 | 79 |
| março de 2026 | R$ 350.000 | 76 |
| fevereiro de 2026 | R$ 350.000 | 71 |
| janeiro de 2026 | R$ 369.300 | 20 |
| dezembro de 2025 | R$ 307.000 | 47 |
| novembro de 2025 | R$ 456.000 | 29 |
| outubro de 2025 | R$ 440.000 | 33 |
| setembro de 2025 | R$ 326.000 | 31 |
| agosto de 2025 | R$ 355.000 | 22 |
| julho de 2025 | R$ 319.000 | 24 |
| junho de 2025 | R$ 250.000 | 30 |
| maio de 2025 | R$ 340.000 | 33 |
| abril de 2025 | R$ 410.000 | 31 |
| março de 2025 | R$ 535.000 | 20 |
| fevereiro de 2025 | R$ 562.500 | 28 |
| janeiro de 2025 | R$ 446.500 | 14 |
| dezembro de 2024 | R$ 390.000 | 23 |
| novembro de 2024 | R$ 455.000 | 24 |
| outubro de 2024 · poucas vendas | R$ 27.000 | 5 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 300.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 349.475), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Água Fria? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Água Fria fica abaixo de R$ 300.000; os 5% mais caros passam de R$ 1.000.000, sobre 4.696 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 300.000
- Top 5% (P95)
- R$ 1.000.000
- Total de transações
- 4.696
- No último ano
- 726 ▼ 10,4%
Que tipos de imóvel predominam em Água Fria? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (31% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 4 andares, ano típico 1980.
Quais foram as últimas vendas em Água Fria?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 29/09/2026 | Rua Capitão Alberto Mendes Júnior, 753 | 136 m² | R$ 670.000 |
| 24/09/2026 | Avenida Água Fria, 1129 | — | R$ 275.000 |
| 23/09/2026 | Rua Aureliano Leal, 399 | 146 m² | R$ 550.000 |
| 23/09/2026 | Rua Capitão Alberto Mendes Júnior, 640 | — | R$ 450.000 |
| 18/09/2026 | Avenida Água Fria, 1129 | — | R$ 340.533 |
| 17/09/2026 | Rua Altinópolis, 157 | 79 m² | R$ 395.000 |
| 16/09/2026 | Avenida Água Fria, 1129 | — | R$ 397.000 |
| 15/09/2026 | Avenida Água Fria, 1129 | — | R$ 272.000 |
| 14/09/2026 | Avenida Água Fria, 1129 | — | R$ 284.934 |
| 14/09/2026 | Rua Ismael Neri, 114 | — | R$ 200.000 |
Ruas mais caras de Água Fria
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Barra Mansa | R$ 740.000 | 5 |
| Rua Maramba | R$ 595.000 | 6 |
| Rua Santo Adalberto | R$ 570.000 | 12 |
| Rua João de Castelhanos | R$ 515.000 | 94 |
| Rua Maria Casali Bueno | R$ 515.000 | 5 |
| Rua Neblina | R$ 485.000 | 37 |
| Rua Capitão Alberto Mendes Junior | R$ 480.000 | 69 |
| Rua Florinéia | R$ 442.500 | 72 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Água Fria: R$ 350.000).
Água Fria é caro comparado a São Paulo?
Água Fria é o 198º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 300.000) está 64% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 183.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Água Fria |
|---|---|---|
| Água Fria (este bairro) | R$ 300.000 | — |
| Cerqueira César | R$ 300.131 | +0% |
| Jardim Paulista | R$ 300.000 | +0% |
| Ipiranga | R$ 300.000 | +0% |
| Vila Sônia | R$ 300.000 | +0% |
| Vila Monumento | R$ 300.000 | +0% |
| Vila Gumercindo | R$ 300.000 | +0% |
Como é morar em Água Fria?
Água Fria é um bairro predominante de apartamentos (31% do cadastro de IPTU), com ano típico de construção em 1980.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
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Perguntas frequentes sobre Água Fria
Quanto custa um imóvel em Água Fria, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Água Fria é R$ 300.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 350.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 349.475. Os 5% mais caros passam de R$ 1.000.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em novembro de 2026.
Vale a pena morar ou investir em Água Fria?
Água Fria é o 198º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 300.000 (teto P95 em R$ 1.000.000), 726 negócios no último ano (liquidez) e queda de 10,4% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os dados deste bairro vêm de registros públicos, não de anúncios. As transações vêm do ITBI, o imposto pago em cartório quando um imóvel muda de dono, por isso refletem negócios reais. Área, uso e ano de construção vêm do cadastro do IPTU da prefeitura.
Base de transações (ITBI) até set/2026. Indicadores atualizados em . Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
