O mercado de Água Fria em dados reais
Água Fria concentra 31% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 1983). O valor mediano das transações registradas é R$ 280.000, com queda de 12,5% no último ano. O movimento se concentra em vias como Avenida Água Fria, Rua José de Albuquerque Medeiros, Rua Casa Forte.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Água Fria
O preço mediano por m² em Água Fria é R$ 2.778/m², calculado sobre 861 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Água Fria
Um apartamento em Água Fria tem mediana de venda de R$ 335.500 (base ITBI) e mediana de R$ 2.778/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Água Fria?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Água Fria caiu 12,5% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 350.000 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Água Fria subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-06 → 2026-03Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| abr/2025 | R$ 404.500 | 30 |
| mai/2025 | R$ 340.000 | 33 |
| jun/2025 | R$ 250.000 | 30 |
| jul/2025 | R$ 319.000 | 24 |
| ago/2025 | R$ 355.000 | 22 |
| set/2025 | R$ 326.000 | 31 |
| out/2025 | R$ 440.000 | 33 |
| nov/2025 | R$ 440.000 | 27 |
| dez/2025 | R$ 303.500 | 46 |
| jan/2026 | R$ 369.300 | 20 |
| fev/2026 | R$ 350.000 | 71 |
| mar/2026 | R$ 350.000 | 76 |
| abr/2026 | R$ 343.201 | 48 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 280.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 350.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Água Fria? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Água Fria fica abaixo de R$ 280.000; os 5% mais caros passam de R$ 1.000.000, sobre 4.242 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 280.000
- Top 5% (P95)
- R$ 1.000.000
- Total de transações
- 4.242
- No último ano
- 398 ▼ 12.5%
Que tipos de imóvel predominam em Água Fria? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (31% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 13 andares, ano típico 1983.
Quais foram as últimas vendas em Água Fria?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 30/04/2026 | Rua Altinópolis, 175 | 75 m² | R$ 380.000 |
| 29/04/2026 | Rua Helvidio Gouveia, 207 | 136 m² | R$ 800.000 |
| 24/04/2026 | Avenida Água Fria, 1129 | — | R$ 339.274 |
| 24/04/2026 | Avenida Água Fria, 1129 | — | R$ 350.000 |
| 23/04/2026 | Avenida Água Fria, 1129 | — | R$ 350.000 |
| 23/04/2026 | Avenida Nova Cantareira, 599 | 119 m² | R$ 426.000 |
| 23/04/2026 | Avenida Água Fria, 1129 | — | R$ 343.960 |
| 22/04/2026 | Avenida Água Fria, 1129 | — | R$ 333.825 |
| 22/04/2026 | Avenida Água Fria, 1129 | — | R$ 387.194 |
| 20/04/2026 | Avenida Água Fria, 1129 | — | R$ 350.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Água Fria?
135 ruas
As vias com mais endereços em Água Fria são Avenida Água Fria (232), Rua José de Albuquerque Medeiros (200), Rua Casa Forte (140).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 135.
Ruas mais caras de Água Fria
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Barra Mansa | R$ 740.000 | 5 |
| Rua Maramba | R$ 595.000 | 6 |
| Rua Santo Adalberto | R$ 570.000 | 12 |
| Rua João de Castelhanos | R$ 500.000 | 93 |
| Rua Capitão Alberto Mendes Junior | R$ 480.000 | 68 |
| Rua Neblina | R$ 452.500 | 36 |
| Rua Florinéia | R$ 442.500 | 70 |
| Rua Professor Luís Rosanova | R$ 415.000 | 16 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Água Fria: R$ 335.500).
Água Fria é caro comparado a São Paulo?
Água Fria é o 220º bairro mais caro de São Paulo entre 1.311 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 280.000) está 56% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Água Fria |
|---|---|---|
| Água Fria (este bairro) | R$ 280.000 | — |
| Belém | R$ 285.000 | +2% |
| Vila Mascote | R$ 285.000 | +2% |
| Santo Amaro | R$ 275.000 | -2% |
| Vila Carrão | R$ 275.000 | -2% |
| Aclimação | R$ 271.600 | -3% |
| Tatuapé | R$ 270.000 | -4% |
Como é morar em Água Fria?
Água Fria é um bairro predominante de apartamentos (31% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 13 andares), com ano típico de construção em 1983.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Água Fria
Quanto custa um imóvel em Água Fria, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Água Fria é R$ 280.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 335.500. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 350.000. Os 5% mais caros passam de R$ 1.000.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em julho de 2026.
Qual bairro perto de Água Fria é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Água Fria, Tatuapé tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 270.000, contra R$ 280.000 em Água Fria.
Vale a pena morar ou investir em Água Fria?
Água Fria é o 220º bairro mais caro de São Paulo e está acima da mediana dos bairros da cidade — sinal de mercado consolidado e valorizado. Em números: valor mediano de R$ 280.000 (teto P95 em R$ 1.000.000), 398 negócios no último ano (liquidez) e queda de 12,5% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até abr/2026. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.