Metodologia: como a Casa Onze apura preços

Fontes de dados

• ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis): imposto pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono. Reflete vendas reais — o valor que de fato foi negociado e declarado. É a base dos nossos preços (mediana, P95, R$/m², tendências).
• IPTU (cadastro imobiliário municipal): usado para o perfil dos imóveis (tipo, ano de construção, número de andares, área da edificação). Não publicamos o valor do imposto em R$ por imóvel.

Os dados são públicos e mantidos pela Prefeitura do município (Secretaria da Fazenda / cadastro imobiliário). A Casa Onze compila, organiza e padroniza essas bases.

Como calculamos

• Valor mediano (e não média): metade das transações fica abaixo dele. A mediana é mais robusta a valores extremos do que a média.
• Mediana histórica vs. dos últimos 12 meses: a histórica considera todas as transações registradas; a de 12 meses reflete o patamar recente. São métricas distintas e sempre rotuladas.
• P95: o teto — apenas 5% das transações ficam acima desse valor.
• R$/m²: mediana de valor/área apenas em apartamentos com área de unidade plausível (25–300 m²) e valor acima de R$ 150 mil, para excluir garagens e frações. Como é valor de cartório (ITBI), tende a ficar abaixo do preço de anúncio.
• Ressalva: a mediana geral de um bairro inclui todos os tipos de imóvel (inclusive garagens e unidades pequenas), então costuma ficar abaixo do preço de um apartamento típico — por isso também publicamos a mediana específica de apartamento.

Atualização

Os indicadores são recalculados periodicamente a partir das bases públicas. Cada página de bairro mostra o período coberto pelas transações e a data do último recálculo.