O mercado de Bela Vista em dados reais
Bela Vista concentra 56% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 1974). O valor mediano das transações registradas é R$ 170.000, com alta de 20,0% no último ano. O movimento se concentra em vias como Rua Treze de Maio, Avenida Nove de Julho, Rua Conselheiro Ramalho.
Preço do m² em Bela Vista
O preço mediano por m² em Bela Vista é R$ 4.386/m², calculado sobre 11.517 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Bela Vista
Um apartamento em Bela Vista tem mediana de venda de R$ 205.000 (base ITBI) e mediana de R$ 4.386/m². Já o m² pedido nos anúncios ativos fica em torno de R$ 13.635 (amostra pequena de 48 anúncios, referência indicativa) — o valor de venda real (cartório) costuma ficar abaixo do anunciado. Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Bela Vista?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
O preço dos imóveis em Bela Vista subiu ou caiu?
Em Bela Vista, o valor típico de venda nos últimos 12 meses foi R$ 360.000, 20,0% acima dos 12 meses anteriores (R$ 300.000), segundo 2.092 escrituras do ITBI registradas até .
Como calculamos
Cada ponto é o valor típico (a mediana) das vendas registradas naquele mês: metade saiu por menos, metade por mais.
A linha é a tendência: a média dos últimos 3 meses. Ela tira o sobe e desce de um mês isolado.
Mês com menos de 72 vendas aparece vazado e não entra na linha. Costuma ser o mês mais recente, que o cartório ainda está registrando.
A variação de 12 meses compara a mediana do último ano com a dos 12 meses anteriores. O número só aparece com 120 vendas ou mais no ano.
Ver mês a mês
| Mês | Valor típico | Vendas |
|---|---|---|
| outubro de 2026 · poucas vendas | R$ 366.700 | 3 |
| setembro de 2026 | R$ 370.000 | 151 |
| agosto de 2026 | R$ 377.500 | 176 |
| julho de 2026 | R$ 350.000 | 191 |
| junho de 2026 | R$ 320.000 | 208 |
| maio de 2026 | R$ 353.500 | 198 |
| abril de 2026 | R$ 413.029 | 174 |
| março de 2026 | R$ 380.000 | 238 |
| fevereiro de 2026 | R$ 400.000 | 189 |
| janeiro de 2026 | R$ 370.000 | 156 |
| dezembro de 2025 | R$ 300.122 | 251 |
| novembro de 2025 | R$ 344.962 | 180 |
| outubro de 2025 | R$ 300.000 | 212 |
| setembro de 2025 | R$ 281.884 | 186 |
| agosto de 2025 | R$ 283.050 | 178 |
| julho de 2025 | R$ 350.000 | 167 |
| junho de 2025 | R$ 328.967 | 163 |
| maio de 2025 | R$ 300.254 | 211 |
| abril de 2025 | R$ 345.000 | 180 |
| março de 2025 | R$ 347.500 | 150 |
| fevereiro de 2025 | R$ 340.000 | 153 |
| janeiro de 2025 | R$ 356.000 | 147 |
| dezembro de 2024 | R$ 252.798 | 237 |
| novembro de 2024 | R$ 237.500 | 272 |
| outubro de 2024 · poucas vendas | R$ 330.000 | 19 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 170.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 360.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Bela Vista? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Bela Vista fica abaixo de R$ 170.000; os 5% mais caros passam de R$ 950.000, sobre 39.557 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 170.000
- Top 5% (P95)
- R$ 950.000
- Total de transações
- 39.557
- No último ano
- 2.092 ▲ 20,0%
Que tipos de imóvel predominam em Bela Vista? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (56% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 15 andares, ano típico 1974.
Quais foram as últimas vendas em Bela Vista?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 03/10/2026 | Rua Professor Picarolo, 129 | 108 m² | R$ 530.000 |
| 02/10/2026 | Rua Artur Prado, 489 | 36 m² | R$ 366.700 |
| 01/10/2026 | Rua Santo Antônio, 994 | 61 m² | R$ 65.000 |
| 30/09/2026 | Avenida Nove de Julho, 70 | 24 m² | R$ 75.470 |
| 30/09/2026 | Rua Paim, 235 | 41 m² | R$ 160.000 |
| 30/09/2026 | Rua Barata Ribeiro, 414 | 120 m² | R$ 1.419.000 |
| 30/09/2026 | Rua Martiniano de Carvalho, 934 | 296 m² | R$ 613.000 |
| 30/09/2026 | Avenida Nove de Julho, 3134 | 96 m² | R$ 648.800 |
| 30/09/2026 | Avenida Nove de Julho, 862 | 90 m² | R$ 380.000 |
| 30/09/2026 | Avenida Nove de Julho, 3134 | 37 m² | R$ 348.100 |
Ruas mais caras de Bela Vista
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Inglaterra | R$ 6.000.000 | 13 |
| Rua Duartina | R$ 1.800.000 | 5 |
| Rua Antonio Bento | R$ 1.800.000 | 35 |
| Rua Estados Unidos | R$ 1.452.500 | 50 |
| Alameda Jau | R$ 1.220.000 | 21 |
| Rua Haddock Lobo | R$ 1.200.000 | 11 |
| Rua Antonio Porrio | R$ 1.075.000 | 7 |
| Rua Santa Ernestina | R$ 900.000 | 7 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Bela Vista: R$ 205.000).
Bela Vista é caro comparado a São Paulo?
Bela Vista é o 721º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 170.000) está 7% abaixo da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 183.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Bela Vista |
|---|---|---|
| Bela Vista (este bairro) | R$ 170.000 | — |
| Liberdade | R$ 190.000 | +12% |
| Campo Limpo | R$ 185.875 | +9% |
| Jardim São Luís | R$ 180.000 | +6% |
| Guaianases | R$ 180.000 | +6% |
| República | R$ 175.000 | +3% |
| Parque Savoy City | R$ 155.630 | -9% |
Como é morar em Bela Vista?
Bela Vista é um bairro predominante de apartamentos (56% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 15 andares), com ano típico de construção em 1974, e presença comercial relevante (7% de escritórios).
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
As 115 ruas de Bela Vista com mais endereços
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Perguntas frequentes sobre Bela Vista
Quanto custa um imóvel em Bela Vista, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Bela Vista é R$ 170.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 205.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 360.000. Os 5% mais caros passam de R$ 950.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em novembro de 2026.
Qual bairro perto de Bela Vista é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Bela Vista, Parque Savoy City tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 155.630, contra R$ 170.000 em Bela Vista.
Vale a pena morar ou investir em Bela Vista?
Bela Vista é o 721º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana abaixo da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 170.000 (teto P95 em R$ 950.000), 2.092 negócios no último ano (liquidez) e alta de 20,0% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os dados deste bairro vêm de registros públicos, não de anúncios. As transações vêm do ITBI, o imposto pago em cartório quando um imóvel muda de dono, por isso refletem negócios reais. Área, uso e ano de construção vêm do cadastro do IPTU da prefeitura.
Base de transações (ITBI) até out/2026. Indicadores atualizados em . Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
Há 988 imóveis à venda em Bela Vista no mapa acima — ver imóveis e filtrar por preço, dormitórios e mais.
