O mercado de Pacaembu em dados reais
Pacaembu concentra 31% dos imóveis em casas, com ano típico 1974. O valor mediano das transações registradas é R$ 621.000. O movimento se concentra em vias como Rua Tupi, Avenida Pacaembu, Rua Cássio Martins Vilaça.
Preço do m² em Pacaembu
O preço mediano por m² em Pacaembu é R$ 4.755/m², calculado sobre 181 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Pacaembu
Um apartamento em Pacaembu tem mediana de venda de R$ 487.000 (base ITBI) e mediana de R$ 4.755/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Pacaembu?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
O preço dos imóveis em Pacaembu subiu ou caiu?
Em Pacaembu, o valor típico de venda nos últimos 12 meses foi R$ 1.650.000, segundo 84 escrituras do ITBI registradas até . São poucas vendas para medir se o preço subiu ou caiu.
Poucas vendas: 84 no último ano, cerca de 9 por mês. Os números de cada mês oscilam muito; a linha usa 6 meses.
Como calculamos
Cada ponto é o valor típico (a mediana) das vendas registradas naquele mês: metade saiu por menos, metade por mais.
A linha é a tendência: a média dos últimos 6 meses. Ela tira o sobe e desce de um mês isolado.
Mês com menos de 4 vendas aparece vazado e não entra na linha. Costuma ser o mês mais recente, que o cartório ainda está registrando.
A variação de 12 meses compara a mediana do último ano com a dos 12 meses anteriores. O número só aparece com 120 vendas ou mais no ano.
Ver mês a mês
| Mês | Valor típico | Vendas |
|---|---|---|
| setembro de 2026 | R$ 430.000 | 5 |
| agosto de 2026 | R$ 1.950.000 | 9 |
| julho de 2026 | R$ 750.000 | 8 |
| junho de 2026 | R$ 3.000.000 | 6 |
| maio de 2026 | R$ 1.465.000 | 16 |
| abril de 2026 · poucas vendas | R$ 1.880.000 | 3 |
| março de 2026 | R$ 2.400.000 | 9 |
| fevereiro de 2026 | R$ 1.220.000 | 5 |
| janeiro de 2026 | R$ 3.750.000 | 6 |
| dezembro de 2025 | R$ 1.205.000 | 10 |
| novembro de 2025 | R$ 770.000 | 9 |
| outubro de 2025 | R$ 385.630 | 4 |
| setembro de 2025 | R$ 873.270 | 6 |
| agosto de 2025 | R$ 1.865.000 | 19 |
| julho de 2025 | R$ 350.000 | 15 |
| junho de 2025 | R$ 365.047 | 6 |
| maio de 2025 | R$ 368.080 | 25 |
| abril de 2025 | R$ 355.240 | 25 |
| março de 2025 | R$ 344.924 | 14 |
| fevereiro de 2025 | R$ 341.479 | 5 |
| janeiro de 2025 | R$ 910.000 | 16 |
| dezembro de 2024 | R$ 475.000 | 9 |
| novembro de 2024 | R$ 655.000 | 16 |
| outubro de 2024 · poucas vendas | R$ 421.664 | 1 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 621.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 1.650.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Pacaembu? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Pacaembu fica abaixo de R$ 621.000; os 5% mais caros passam de R$ 3.758.315, sobre 1.796 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 621.000
- Top 5% (P95)
- R$ 3.758.315
- Total de transações
- 1.796
- No último ano
- 84
Que tipos de imóvel predominam em Pacaembu? (perfil IPTU)
Predominam casas (31% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 2 andares, ano típico 1974.
Quais foram as últimas vendas em Pacaembu?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 25/09/2026 | Rua Mario de Melo, 41 | 220 m² | R$ 2.300.000 |
| 15/09/2026 | Rua Frei Paulo de Sorocaba, 190 | 124 m² | R$ 430.000 |
| 10/09/2026 | Rua das Mangabeiras, 91 | 730 m² | R$ 5.900.000 |
| 01/09/2026 | Rua Novo Horizonte, 94 | 277 m² | R$ 348.414 |
| 29/08/2026 | Rua Engenheiro Edgar Egídio de Sousa, 150 | 541 m² | R$ 1.950.000 |
| 28/08/2026 | Rua Bauru, 547 | 260 m² | R$ 4.850.000 |
| 24/08/2026 | Rua Tupi, 425 | 123 m² | R$ 650.000 |
| 21/08/2026 | Rua Tupi, 425 | 42 m² | R$ 315.000 |
| 07/08/2026 | Rua Itajaçu, 154 | 304 m² | R$ 2.100.000 |
| 06/08/2026 | Rua Tupi, 425 | 42 m² | R$ 275.000 |
Ruas mais caras de Pacaembu
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Itaperuna | R$ 2.950.000 | 7 |
| Rua Cândido Seni Soares | R$ 2.387.338 | 7 |
| Rua Itaguaba | R$ 2.382.500 | 18 |
| Rua Avaré | R$ 2.345.000 | 6 |
| Rua Senador João Lira | R$ 2.000.000 | 5 |
| Rua José de Freitas Guimarães | R$ 2.000.000 | 7 |
| Rua Itajaçu | R$ 1.900.000 | 13 |
| Rua Itápolis | R$ 1.900.000 | 14 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Pacaembu: R$ 487.000).
Pacaembu é caro comparado a São Paulo?
Pacaembu é o 25º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 621.000) está 239% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 183.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Pacaembu |
|---|---|---|
| Pacaembu (este bairro) | R$ 621.000 | — |
| Vila Romana | R$ 470.000 | -24% |
| Brooklin Novo | R$ 464.133 | -25% |
| Campo Belo | R$ 458.191 | -26% |
| Sumaré | R$ 450.000 | -28% |
| Vila Madalena | R$ 410.000 | -34% |
| Granja Julieta | R$ 405.131 | -35% |
Como é morar em Pacaembu?
Pacaembu é um bairro predominante de casas (31% do cadastro de IPTU), com ano típico de construção em 1974.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
As 60 ruas de Pacaembu com mais endereços
Ver as outras 36 ruas
Perguntas frequentes sobre Pacaembu
Quanto custa um imóvel em Pacaembu, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Pacaembu é R$ 621.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 487.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 1.650.000. Os 5% mais caros passam de R$ 3.758.315. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em novembro de 2026.
Qual bairro perto de Pacaembu é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Pacaembu, Granja Julieta tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 405.131, contra R$ 621.000 em Pacaembu.
Vale a pena morar ou investir em Pacaembu?
Pacaembu é o 25º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 621.000 (teto P95 em R$ 3.758.315), 84 negócios no último ano (liquidez). Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os dados deste bairro vêm de registros públicos, não de anúncios. As transações vêm do ITBI, o imposto pago em cartório quando um imóvel muda de dono, por isso refletem negócios reais. Área, uso e ano de construção vêm do cadastro do IPTU da prefeitura.
Base de transações (ITBI) até set/2026. Indicadores atualizados em . Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
