O mercado de Vila Madalena em dados reais
Vila Madalena concentra 49% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 1984). O valor mediano das transações registradas é R$ 410.000, com alta de 11,0% no último ano. O movimento se concentra em vias como Rua Girassol, Rua Madalena, Rua Fradique Coutinho.
Preço do m² em Vila Madalena
O preço mediano por m² em Vila Madalena é R$ 4.967/m², calculado sobre 3.393 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Vila Madalena
Um apartamento em Vila Madalena tem mediana de venda de R$ 480.000 (base ITBI) e mediana de R$ 4.967/m². Já o m² pedido nos anúncios ativos fica em torno de R$ 17.525 (amostra pequena de 10 anúncios, referência indicativa) — o valor de venda real (cartório) costuma ficar abaixo do anunciado. Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Vila Madalena?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
O preço dos imóveis em Vila Madalena subiu ou caiu?
Em Vila Madalena, o valor típico de venda nos últimos 12 meses foi R$ 707.500, 11,0% acima dos 12 meses anteriores (R$ 637.000), segundo 434 escrituras do ITBI registradas até .
Como calculamos
Cada ponto é o valor típico (a mediana) das vendas registradas naquele mês: metade saiu por menos, metade por mais.
A linha é a tendência: a média dos últimos 3 meses. Ela tira o sobe e desce de um mês isolado.
Mês com menos de 18 vendas aparece vazado e não entra na linha. Costuma ser o mês mais recente, que o cartório ainda está registrando.
A variação de 12 meses compara a mediana do último ano com a dos 12 meses anteriores. O número só aparece com 120 vendas ou mais no ano.
Ver mês a mês
| Mês | Valor típico | Vendas |
|---|---|---|
| outubro de 2026 · poucas vendas | R$ 885.000 | 2 |
| setembro de 2026 | R$ 1.050.000 | 23 |
| agosto de 2026 | R$ 600.000 | 39 |
| julho de 2026 | R$ 670.000 | 49 |
| junho de 2026 | R$ 1.275.000 | 28 |
| maio de 2026 | R$ 432.500 | 40 |
| abril de 2026 | R$ 770.000 | 33 |
| março de 2026 | R$ 950.000 | 47 |
| fevereiro de 2026 | R$ 815.000 | 37 |
| janeiro de 2026 | R$ 730.312 | 23 |
| dezembro de 2025 | R$ 456.404 | 70 |
| novembro de 2025 | R$ 485.000 | 56 |
| outubro de 2025 | R$ 890.000 | 54 |
| setembro de 2025 | R$ 690.000 | 50 |
| agosto de 2025 | R$ 725.000 | 53 |
| julho de 2025 | R$ 971.000 | 49 |
| junho de 2025 | R$ 740.000 | 32 |
| maio de 2025 | R$ 670.000 | 56 |
| abril de 2025 | R$ 871.500 | 46 |
| março de 2025 | R$ 528.991 | 44 |
| fevereiro de 2025 | R$ 544.000 | 45 |
| janeiro de 2025 | R$ 657.726 | 51 |
| dezembro de 2024 | R$ 476.188 | 97 |
| novembro de 2024 | R$ 560.000 | 73 |
| outubro de 2024 · poucas vendas | R$ 495.528 | 10 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 410.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 707.500), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Vila Madalena? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Vila Madalena fica abaixo de R$ 410.000; os 5% mais caros passam de R$ 2.504.557, sobre 10.126 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 410.000
- Top 5% (P95)
- R$ 2.504.557
- Total de transações
- 10.126
- No último ano
- 434 ▲ 11,0%
Que tipos de imóvel predominam em Vila Madalena? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (49% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 10 andares, ano típico 1984.
Quais foram as últimas vendas em Vila Madalena?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 06/10/2026 | Rua Cerro Cora, 85 | 57 m² | R$ 870.000 |
| 06/10/2026 | Rua Henrique Schaumann, 1180 | 135 m² | R$ 900.000 |
| 30/09/2026 | Rua Judite, 101 | 150 m² | R$ 1.000.000 |
| 30/09/2026 | Rua Bernarda Luiz, 54 | 233 m² | R$ 1.670.000 |
| 28/09/2026 | Rua Realengo, 165 | 131 m² | R$ 1.050.000 |
| 25/09/2026 | Rua Simpatia, 450 | 414 m² | R$ 3.590.000 |
| 25/09/2026 | Rua Leão Coroado, 202 | 199 m² | R$ 1.750.000 |
| 25/09/2026 | Rua Agissê, 287 | 42 m² | R$ 441.040 |
| 22/09/2026 | Rua Madalena, 477 | 25 m² | R$ 122.000 |
| 22/09/2026 | Rua Madalena, 477 | 119 m² | R$ 1.128.000 |
Ruas mais caras de Vila Madalena
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Andrade Fernandes | R$ 3.841.077 | 14 |
| Avenida Arruda Botelho | R$ 3.200.000 | 9 |
| Rua Aramanaí | R$ 2.798.250 | 5 |
| Rua Doutor Alberto Seabra | R$ 2.586.265 | 34 |
| Praça Horacio Sabino | R$ 2.400.000 | 5 |
| Rua dos Miranhas | R$ 2.240.000 | 14 |
| Praça Senador Lineu Prestes | R$ 2.190.000 | 32 |
| Rua Caraúna | R$ 2.000.000 | 5 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Vila Madalena: R$ 480.000).
Vila Madalena é caro comparado a São Paulo?
Vila Madalena é o 74º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 410.000) está 124% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 183.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Vila Madalena |
|---|---|---|
| Vila Madalena (este bairro) | R$ 410.000 | — |
| Granja Julieta | R$ 405.131 | -1% |
| Brooklin Paulista | R$ 390.000 | -5% |
| Pinheiros | R$ 380.000 | -7% |
| Ibirapuera | R$ 373.707 | -9% |
| Vila Nova Conceição | R$ 373.278 | -9% |
| Indianópolis | R$ 370.000 | -10% |
Como é morar em Vila Madalena?
Vila Madalena é um bairro predominante de apartamentos (49% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 10 andares), com ano típico de construção em 1984.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
As 136 ruas de Vila Madalena com mais endereços
Ver as outras 112 ruas
Perguntas frequentes sobre Vila Madalena
Quanto custa um imóvel em Vila Madalena, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Vila Madalena é R$ 410.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 480.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 707.500. Os 5% mais caros passam de R$ 2.504.557. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em novembro de 2026.
Qual bairro perto de Vila Madalena é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Vila Madalena, Indianópolis tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 370.000, contra R$ 410.000 em Vila Madalena.
Vale a pena morar ou investir em Vila Madalena?
Vila Madalena é o 74º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 410.000 (teto P95 em R$ 2.504.557), 434 negócios no último ano (liquidez) e alta de 11,0% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os dados deste bairro vêm de registros públicos, não de anúncios. As transações vêm do ITBI, o imposto pago em cartório quando um imóvel muda de dono, por isso refletem negócios reais. Área, uso e ano de construção vêm do cadastro do IPTU da prefeitura.
Base de transações (ITBI) até out/2026. Indicadores atualizados em . Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
Há 10 imóveis à venda em Vila Madalena no mapa acima — ver imóveis e filtrar por preço, dormitórios e mais.
