O mercado de Vila Madalena em dados reais
Vila Madalena concentra 49% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 1983). O valor mediano das transações registradas é R$ 411.000, com alta de 33,2% no último ano. O movimento se concentra em vias como Rua Girassol, Rua Madalena, Rua Fradique Coutinho.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Vila Madalena
O preço mediano por m² em Vila Madalena é R$ 4.926/m², calculado sobre 3.230 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Vila Madalena
Um apartamento em Vila Madalena tem mediana de venda de R$ 475.000 (base ITBI) e mediana de R$ 4.926/m². Já o m² pedido nos anúncios ativos fica em torno de R$ 16.348 (amostra pequena de 46 anúncios, referência indicativa) — o valor de venda real (cartório) costuma ficar abaixo do anunciado. Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Vila Madalena?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Vila Madalena subiu 33,2% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 732.656 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Vila Madalena subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-06 → 2026-03Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| abr/2025 | R$ 871.500 | 46 |
| mai/2025 | R$ 685.000 | 55 |
| jun/2025 | R$ 740.000 | 32 |
| jul/2025 | R$ 1.090.000 | 47 |
| ago/2025 | R$ 725.000 | 53 |
| set/2025 | R$ 690.000 | 50 |
| out/2025 | R$ 890.000 | 54 |
| nov/2025 | R$ 485.000 | 54 |
| dez/2025 | R$ 456.404 | 70 |
| jan/2026 | R$ 730.312 | 23 |
| fev/2026 | R$ 817.500 | 36 |
| mar/2026 | R$ 950.000 | 47 |
| abr/2026 | R$ 769.500 | 28 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 410.950, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 732.656), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Vila Madalena? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Vila Madalena fica abaixo de R$ 410.950; os 5% mais caros passam de R$ 2.502.581, sobre 9.785 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 410.950
- Top 5% (P95)
- R$ 2.502.581
- Total de transações
- 9.785
- No último ano
- 462 ▲ 33.2%
Que tipos de imóvel predominam em Vila Madalena? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (49% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 13 andares, ano típico 1983.
Quais foram as últimas vendas em Vila Madalena?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 29/04/2026 | Avenida Pedroso de Morais, 457 | 85 m² | R$ 550.000 |
| 29/04/2026 | Rua Medeiros de Albuquerque, 341 | 168 m² | R$ 1.500.000 |
| 27/04/2026 | Rua Girassol, 52 | 142 m² | R$ 769.000 |
| 27/04/2026 | Rua Lisboa, 1208 | 143 m² | R$ 900.000 |
| 24/04/2026 | Rua Desem Ferreira Franca, 40 | 245 m² | R$ 2.500.000 |
| 23/04/2026 | Rua Heitor Penteado, 2111 | 37 m² | R$ 320.000 |
| 22/04/2026 | Rua Caraça, 226 | 277 m² | R$ 2.650.000 |
| 20/04/2026 | Rua Harmonia, 445 | 14 m² | R$ 65.000 |
| 20/04/2026 | Rua Isabel de Castela, 478 | 88 m² | R$ 440.000 |
| 20/04/2026 | Rua Harmonia, 445 | 162 m² | R$ 1.220.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Vila Madalena?
246 ruas
As vias com mais endereços em Vila Madalena são Rua Girassol (177), Rua Madalena (104), Rua Fradique Coutinho (100).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 246.
Ruas mais caras de Vila Madalena
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Andrade Fernandes | R$ 3.841.077 | 14 |
| Avenida Arruda Botelho | R$ 3.200.000 | 9 |
| Rua Doutor Alberto Seabra | R$ 2.600.000 | 33 |
| Praça Horacio Sabino | R$ 2.400.000 | 5 |
| Rua dos Miranhas | R$ 2.240.000 | 14 |
| Praça Senador Lineu Prestes | R$ 2.190.000 | 32 |
| Rua dos Tamanás | R$ 1.929.635 | 36 |
| Rua Iquitos | R$ 1.920.000 | 23 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Vila Madalena: R$ 475.000).
Vila Madalena é caro comparado a São Paulo?
Vila Madalena é o 72º bairro mais caro de São Paulo entre 1.311 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 410.950) está 128% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Vila Madalena |
|---|---|---|
| Vila Madalena (este bairro) | R$ 410.950 | — |
| Campo Belo | R$ 456.000 | +11% |
| Brooklin Novo | R$ 450.000 | +10% |
| Sumaré | R$ 432.400 | +5% |
| Brooklin Paulista | R$ 381.727 | -7% |
| Pinheiros | R$ 378.353 | -8% |
| Vila Nova Conceição | R$ 365.000 | -11% |
Como é morar em Vila Madalena?
Vila Madalena é um bairro predominante de apartamentos (49% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 13 andares), com ano típico de construção em 1983.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Vila Madalena
Quanto custa um imóvel em Vila Madalena, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Vila Madalena é R$ 410.950 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 475.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 732.656. Os 5% mais caros passam de R$ 2.502.581. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em julho de 2026.
Qual bairro perto de Vila Madalena é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Vila Madalena, Vila Nova Conceição tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 365.000, contra R$ 410.950 em Vila Madalena.
Vale a pena morar ou investir em Vila Madalena?
Vila Madalena é o 72º bairro mais caro de São Paulo e está acima da mediana dos bairros da cidade — sinal de mercado consolidado e valorizado. Em números: valor mediano de R$ 410.950 (teto P95 em R$ 2.502.581), 462 negócios no último ano (liquidez) e alta de 33,2% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até abr/2026. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
