O mercado de Alto De Pinheiros em dados reais
Alto de Pinheiros concentra 40% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 1987). O valor mediano das transações registradas é R$ 611.000, com alta de 42,9% no último ano. O movimento se concentra em vias como Rua Alberto Faria, RUA DOUTOR CARLOS NORBERTO DE SAO ARANHA, Avenida Diógenes Ribeiro de Lima.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Alto De Pinheiros
O preço mediano por m² em Alto De Pinheiros é R$ 5.390/m², calculado sobre 804 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Alto De Pinheiros
Um apartamento em Alto De Pinheiros tem mediana de venda de R$ 569.481 (base ITBI) e mediana de R$ 5.390/m². Já o m² pedido nos anúncios ativos fica em torno de R$ 9.014 (amostra pequena de 46 anúncios, referência indicativa) — o valor de venda real (cartório) costuma ficar abaixo do anunciado. Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Alto de Pinheiros?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Alto de Pinheiros subiu 42,9% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 1.250.000 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Alto de Pinheiros subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-06 → 2026-03Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| abr/2025 | R$ 899.517 | 13 |
| mai/2025 | R$ 1.880.000 | 20 |
| jun/2025 | R$ 1.290.000 | 10 |
| jul/2025 | R$ 1.063.500 | 20 |
| ago/2025 | R$ 1.650.000 | 21 |
| set/2025 | R$ 450.000 | 22 |
| out/2025 | R$ 1.550.000 | 16 |
| nov/2025 | R$ 1.225.895 | 32 |
| dez/2025 | R$ 1.588.334 | 26 |
| jan/2026 | R$ 522.500 | 8 |
| fev/2026 | R$ 4.450.000 | 7 |
| mar/2026 | R$ 3.975.000 | 12 |
| abr/2026 | R$ 584.114 | 10 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 610.915, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 1.250.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Alto de Pinheiros? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Alto de Pinheiros fica abaixo de R$ 610.915; os 5% mais caros passam de R$ 4.700.000, sobre 3.946 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 610.915
- Top 5% (P95)
- R$ 4.700.000
- Total de transações
- 3.946
- No último ano
- 173 ▲ 42.9%
Que tipos de imóvel predominam em Alto de Pinheiros? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (40% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 13 andares, ano típico 1987.
Quais foram as últimas vendas em Alto de Pinheiros?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 30/04/2026 | Rua Marcos Melega, 150 | 516 m² | R$ 6.500.000 |
| 28/04/2026 | Praça Comen Manuel de Melo Pimenta, 115 | 276 m² | R$ 1.250.000 |
| 27/04/2026 | Rua Senador Cesar Lacerda Vergueiro, 323 | 126 m² | R$ 884.000 |
| 24/04/2026 | Rua Coelho de Carvalho, 220 | 179 m² | R$ 328.636 |
| 23/04/2026 | Avenida Diógenes Ribeiro de Lima, 2000 | 77 m² | R$ 450.000 |
| 14/04/2026 | Rua Murajuba, 384 | 384 m² | R$ 538.228 |
| 06/04/2026 | Rua Senador Cesar Lacerda Vergueiro, 470 | 39 m² | R$ 336.385 |
| 02/04/2026 | Avenida Diógenes Ribeiro de Lima, 2000 | 66 m² | R$ 420.000 |
| 31/03/2026 | Avenida Diógenes Ribeiro de Lima, 2000 | 77 m² | R$ 450.000 |
| 30/03/2026 | Rua Marcos Melega, 150 | 1079 m² | R$ 8.750.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Alto de Pinheiros?
196 ruas
As vias com mais endereços em Alto de Pinheiros são Rua Alberto Faria (197), RUA DOUTOR CARLOS NORBERTO DE SAO ARANHA (66), Avenida Diógenes Ribeiro de Lima (57).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 196.
Ruas mais caras de Alto De Pinheiros
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Roberto Caldas Kerr | R$ 5.800.000 | 61 |
| Rua Mário Guastini | R$ 3.250.000 | 7 |
| RUA DOUTOR CARLOS NORBERTO DE SAO ARANHA | R$ 3.122.578 | 10 |
| Rua Ernesto Nazaré | R$ 3.037.000 | 21 |
| Rua Antônio de Gouveia Giudice | R$ 3.000.000 | 29 |
| Rua Caraúna | R$ 2.925.000 | 8 |
| Rua Décio Reis | R$ 2.750.000 | 13 |
| Avenida São Gualter | R$ 2.720.000 | 20 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Alto De Pinheiros: R$ 569.481).
Alto De Pinheiros é caro comparado a São Paulo?
Alto De Pinheiros é o 24º bairro mais caro de São Paulo entre 1.311 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 610.915) está 239% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Alto De Pinheiros |
|---|---|---|
| Alto De Pinheiros (este bairro) | R$ 610.915 | — |
| Granja Julieta | R$ 480.000 | -21% |
| Vila Romana | R$ 463.714 | -24% |
| Campo Belo | R$ 456.000 | -25% |
| Brooklin Novo | R$ 450.000 | -26% |
| Sumaré | R$ 432.400 | -29% |
| Vila Madalena | R$ 410.950 | -33% |
Como é morar em Alto De Pinheiros?
Alto De Pinheiros é um bairro predominante de apartamentos (40% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 13 andares), com ano típico de construção em 1987.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Alto De Pinheiros
Quanto custa um imóvel em Alto De Pinheiros, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Alto De Pinheiros é R$ 610.915 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 569.481. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 1.250.000. Os 5% mais caros passam de R$ 4.700.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em julho de 2026.
Qual bairro perto de Alto De Pinheiros é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Alto De Pinheiros, Vila Madalena tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 410.950, contra R$ 610.915 em Alto De Pinheiros.
Vale a pena morar ou investir em Alto De Pinheiros?
Alto De Pinheiros é o 24º bairro mais caro de São Paulo e está acima da mediana dos bairros da cidade — sinal de mercado consolidado e valorizado. Em números: valor mediano de R$ 610.915 (teto P95 em R$ 4.700.000), 173 negócios no último ano (liquidez) e alta de 42,9% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até abr/2026. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
