O mercado de Alto De Pinheiros em dados reais
Alto de Pinheiros concentra 40% dos imóveis em apartamentos, com ano típico 1983. O valor mediano das transações registradas é R$ 620.000. O movimento se concentra em vias como Rua Alberto Faria, RUA DOUTOR CARLOS NORBERTO DE S ARANHA, Avenida Diógenes Ribeiro de Lima.
Preço do m² em Alto De Pinheiros
O preço mediano por m² em Alto De Pinheiros é R$ 5.503/m², calculado sobre 848 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Alto De Pinheiros
Um apartamento em Alto De Pinheiros tem mediana de venda de R$ 575.000 (base ITBI) e mediana de R$ 5.503/m². Já o m² pedido nos anúncios ativos fica em torno de R$ 11.380 (amostra pequena de 25 anúncios, referência indicativa) — o valor de venda real (cartório) costuma ficar abaixo do anunciado. Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Alto de Pinheiros?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
O preço dos imóveis em Alto de Pinheiros subiu ou caiu?
Em Alto de Pinheiros, o valor típico de venda nos últimos 12 meses foi R$ 1.890.000, segundo 203 escrituras do ITBI registradas até .
Variação alta para 12 meses. Parte dela pode vir do tipo de imóvel vendido no período (casas, apartamentos maiores, lançamentos), não só do preço. Compare os pontos de cada mês no gráfico.
Como calculamos
Cada ponto é o valor típico (a mediana) das vendas registradas naquele mês: metade saiu por menos, metade por mais.
A linha é a tendência: a média dos últimos 6 meses. Ela tira o sobe e desce de um mês isolado.
Mês com menos de 8 vendas aparece vazado e não entra na linha. Costuma ser o mês mais recente, que o cartório ainda está registrando.
A variação de 12 meses compara a mediana do último ano com a dos 12 meses anteriores. O número só aparece com 120 vendas ou mais no ano.
Ver mês a mês
| Mês | Valor típico | Vendas |
|---|---|---|
| setembro de 2026 | R$ 2.340.000 | 21 |
| agosto de 2026 | R$ 3.662.000 | 20 |
| julho de 2026 | R$ 3.813.126 | 23 |
| junho de 2026 | R$ 1.100.000 | 29 |
| maio de 2026 | R$ 1.200.000 | 15 |
| abril de 2026 | R$ 584.114 | 12 |
| março de 2026 | R$ 3.400.000 | 13 |
| fevereiro de 2026 · poucas vendas | R$ 4.450.000 | 7 |
| janeiro de 2026 | R$ 382.500 | 8 |
| dezembro de 2025 | R$ 1.588.334 | 26 |
| novembro de 2025 | R$ 1.225.895 | 32 |
| outubro de 2025 | R$ 1.550.000 | 16 |
| setembro de 2025 | R$ 450.000 | 22 |
| agosto de 2025 | R$ 1.650.000 | 21 |
| julho de 2025 | R$ 917.000 | 19 |
| junho de 2025 | R$ 1.290.000 | 10 |
| maio de 2025 | R$ 1.880.000 | 20 |
| abril de 2025 | R$ 894.322 | 14 |
| março de 2025 | R$ 850.000 | 27 |
| fevereiro de 2025 | R$ 2.125.000 | 12 |
| janeiro de 2025 | R$ 1.575.000 | 18 |
| dezembro de 2024 | R$ 337.187 | 23 |
| novembro de 2024 | R$ 503.331 | 29 |
| outubro de 2024 · poucas vendas | R$ 1.322.500 | 2 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 620.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 1.890.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Alto de Pinheiros? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Alto de Pinheiros fica abaixo de R$ 620.000; os 5% mais caros passam de R$ 4.825.000, sobre 4.031 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 620.000
- Top 5% (P95)
- R$ 4.825.000
- Total de transações
- 4.031
- No último ano
- 203
Que tipos de imóvel predominam em Alto de Pinheiros? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (40% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 4 andares, ano típico 1983.
Quais foram as últimas vendas em Alto de Pinheiros?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 30/09/2026 | Rua Senador Cesar Lacerda Vergueiro, 470 | 275 m² | R$ 1.963.613 |
| 30/09/2026 | Rua Senador Cesar Lacerda Vergueiro, 470 | 41 m² | R$ 295.000 |
| 25/09/2026 | Avenida Professor Fonseca Rodrigues, 664 | — | R$ 9.194.909 |
| 25/09/2026 | Avenida Professor Fonseca Rodrigues, 664 | — | R$ 6.840.310 |
| 25/09/2026 | Avenida Antônio Batuira, 430 | 895 m² | R$ 4.004.700 |
| 25/09/2026 | Avenida Antônio Batuira, 430 | — | R$ 2.995.300 |
| 24/09/2026 | Rua Sucuriú, 236 | — | R$ 3.852.888 |
| 24/09/2026 | Rua Senador Cesar Lacerda Vergueiro, 323 | 128 m² | R$ 655.120 |
| 22/09/2026 | Avenida Pedroso de Morais, 1954 | 298 m² | R$ 4.500.000 |
| 18/09/2026 | Rua Andrade Fernandes, 267 | 316 m² | R$ 2.340.000 |
Ruas mais caras de Alto De Pinheiros
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Roberto Caldas Kerr | R$ 5.950.000 | 64 |
| Rua Sucuriú | R$ 4.302.026 | 26 |
| Rua Mário Guastini | R$ 3.250.000 | 7 |
| Rua Ernesto Nazaré | R$ 3.143.500 | 22 |
| RUA DOUTOR CARLOS NORBERTO DE S ARANHA | R$ 3.122.578 | 10 |
| Rua Antônio de Gouveia Giudice | R$ 3.000.000 | 29 |
| Rua Caraúna | R$ 2.925.000 | 8 |
| Praça Cd de Barcelos | R$ 2.890.712 | 14 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Alto De Pinheiros: R$ 575.000).
Alto De Pinheiros é caro comparado a São Paulo?
Alto De Pinheiros é o 26º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 620.000) está 239% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 183.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Alto De Pinheiros |
|---|---|---|
| Alto De Pinheiros (este bairro) | R$ 620.000 | — |
| Vila Romana | R$ 470.000 | -24% |
| Brooklin Novo | R$ 464.133 | -25% |
| Campo Belo | R$ 458.191 | -26% |
| Sumaré | R$ 450.000 | -27% |
| Vila Madalena | R$ 410.000 | -34% |
| Granja Julieta | R$ 405.131 | -35% |
Como é morar em Alto De Pinheiros?
Alto De Pinheiros é um bairro predominante de apartamentos (40% do cadastro de IPTU), com ano típico de construção em 1983.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
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Perguntas frequentes sobre Alto De Pinheiros
Quanto custa um imóvel em Alto De Pinheiros, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Alto De Pinheiros é R$ 620.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 575.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 1.890.000. Os 5% mais caros passam de R$ 4.825.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em novembro de 2026.
Qual bairro perto de Alto De Pinheiros é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Alto De Pinheiros, Granja Julieta tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 405.131, contra R$ 620.000 em Alto De Pinheiros.
Vale a pena morar ou investir em Alto De Pinheiros?
Alto De Pinheiros é o 26º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 620.000 (teto P95 em R$ 4.825.000), 203 negócios no último ano (liquidez). Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os dados deste bairro vêm de registros públicos, não de anúncios. As transações vêm do ITBI, o imposto pago em cartório quando um imóvel muda de dono, por isso refletem negócios reais. Área, uso e ano de construção vêm do cadastro do IPTU da prefeitura.
Base de transações (ITBI) até set/2026. Indicadores atualizados em . Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
Há 139 imóveis à venda em Alto De Pinheiros no mapa acima — ver imóveis e filtrar por preço, dormitórios e mais.
