O mercado de Vila Leopoldina em dados reais
Vila Leopoldina concentra 46% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 2007). O valor mediano das transações registradas é R$ 331.000. O movimento se concentra em vias como Avenida Imp Leopoldina, Rua Carlos Weber, Rua Passo da Pátria.
Preço do m² em Vila Leopoldina
O preço mediano por m² em Vila Leopoldina é R$ 4.562/m², calculado sobre 4.915 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Vila Leopoldina
Um apartamento em Vila Leopoldina tem mediana de venda de R$ 450.000 (base ITBI) e mediana de R$ 4.562/m². Já o m² pedido nos anúncios ativos fica em torno de R$ 13.077 (amostra pequena de 49 anúncios, referência indicativa) — o valor de venda real (cartório) costuma ficar abaixo do anunciado. Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Vila Leopoldina?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
O preço dos imóveis em Vila Leopoldina subiu ou caiu?
Em Vila Leopoldina, o valor típico de venda nos últimos 12 meses foi R$ 330.000, segundo 1.843 escrituras do ITBI registradas até .
Variação alta para 12 meses. Parte dela pode vir do tipo de imóvel vendido no período (casas, apartamentos maiores, lançamentos), não só do preço. Compare os pontos de cada mês no gráfico.
Como calculamos
Cada ponto é o valor típico (a mediana) das vendas registradas naquele mês: metade saiu por menos, metade por mais.
A linha é a tendência: a média dos últimos 3 meses. Ela tira o sobe e desce de um mês isolado.
Mês com menos de 36 vendas aparece vazado e não entra na linha. Costuma ser o mês mais recente, que o cartório ainda está registrando.
A variação de 12 meses compara a mediana do último ano com a dos 12 meses anteriores. O número só aparece com 120 vendas ou mais no ano.
Ver mês a mês
| Mês | Valor típico | Vendas |
|---|---|---|
| outubro de 2026 · poucas vendas | R$ 383.295 | 4 |
| setembro de 2026 | R$ 276.734 | 90 |
| agosto de 2026 | R$ 335.483 | 116 |
| julho de 2026 | R$ 342.146 | 186 |
| junho de 2026 | R$ 356.085 | 283 |
| maio de 2026 | R$ 327.297 | 181 |
| abril de 2026 | R$ 320.923 | 167 |
| março de 2026 | R$ 330.000 | 155 |
| fevereiro de 2026 | R$ 323.110 | 129 |
| janeiro de 2026 | R$ 303.095 | 340 |
| dezembro de 2025 | R$ 438.362 | 90 |
| novembro de 2025 | R$ 330.000 | 105 |
| outubro de 2025 | R$ 500.000 | 58 |
| setembro de 2025 | R$ 361.156 | 93 |
| agosto de 2025 | R$ 612.500 | 76 |
| julho de 2025 | R$ 370.000 | 85 |
| junho de 2025 | R$ 350.000 | 89 |
| maio de 2025 | R$ 561.468 | 86 |
| abril de 2025 | R$ 350.000 | 95 |
| março de 2025 | R$ 800.000 | 47 |
| fevereiro de 2025 | R$ 629.000 | 67 |
| janeiro de 2025 | R$ 530.402 | 56 |
| dezembro de 2024 | R$ 650.000 | 73 |
| novembro de 2024 | R$ 350.000 | 73 |
| outubro de 2024 · poucas vendas | R$ 427.500 | 18 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 330.539, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 330.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Vila Leopoldina? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Vila Leopoldina fica abaixo de R$ 330.539; os 5% mais caros passam de R$ 1.512.176, sobre 16.835 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 330.539
- Top 5% (P95)
- R$ 1.512.176
- Total de transações
- 16.835
- No último ano
- 1.843
Que tipos de imóvel predominam em Vila Leopoldina? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (46% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 19 andares, ano típico 2007.
Quais foram as últimas vendas em Vila Leopoldina?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 05/10/2026 | Avenida Imp Leopoldina, 1110 | 82 m² | R$ 489.500 |
| 05/10/2026 | Avenida Imp Leopoldina, 1110 | 23 m² | R$ 90.500 |
| 01/10/2026 | Avenida Ernesto Igel, 307 | 107 m² | R$ 277.090 |
| 30/09/2026 | Rua Xavier Kraus, 640 | 52 m² | R$ 270.000 |
| 30/09/2026 | Rua Carlos Weber, 790 | 200 m² | R$ 2.150.000 |
| 30/09/2026 | Rua Nagel, 33 | 18 m² | R$ 25.000 |
| 30/09/2026 | Rua Carlos Weber, 87 | 226 m² | R$ 1.600.000 |
| 30/09/2026 | Rua Xavier Kraus, 640 | 1 m² | R$ 10.000 |
| 29/09/2026 | Rua Nagel, 33 | 292 m² | R$ 1.200.000 |
| 28/09/2026 | Rua Xavier Kraus, 640 | 1 m² | R$ 6.314 |
Ruas mais caras de Vila Leopoldina
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Aroaba | R$ 4.495.000 | 6 |
| Rua Saldanha da Gama | R$ 1.860.000 | 7 |
| Rua Bela Aliança | R$ 1.488.433 | 28 |
| Rua Cuevas | R$ 1.153.892 | 109 |
| Rua Aliança Liberal | R$ 1.130.000 | 19 |
| Rua Tordesilhas | R$ 1.060.000 | 6 |
| Rua Lauriano Fernandes Junior | R$ 1.042.033 | 358 |
| Rua Almirante de Inhaúma | R$ 1.015.000 | 5 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Vila Leopoldina: R$ 450.000).
Vila Leopoldina é caro comparado a São Paulo?
Vila Leopoldina é o 143º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 330.539) está 81% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 183.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Vila Leopoldina |
|---|---|---|
| Vila Leopoldina (este bairro) | R$ 330.539 | — |
| Vila Olímpia | R$ 340.000 | +3% |
| Moema | R$ 340.000 | +3% |
| Vila Ipojuca | R$ 340.000 | +3% |
| Caxingui | R$ 322.034 | -3% |
| Higienópolis | R$ 320.000 | -3% |
| Mirandópolis | R$ 320.000 | -3% |
Como é morar em Vila Leopoldina?
Vila Leopoldina é um bairro predominante de apartamentos (46% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 19 andares), com ano típico de construção em 2007, e presença comercial relevante (8% de escritórios).
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
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Perguntas frequentes sobre Vila Leopoldina
Quanto custa um imóvel em Vila Leopoldina, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Vila Leopoldina é R$ 330.539 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 450.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 330.000. Os 5% mais caros passam de R$ 1.512.176. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em novembro de 2026.
Qual bairro perto de Vila Leopoldina é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Vila Leopoldina, Higienópolis tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 320.000, contra R$ 330.539 em Vila Leopoldina.
Vale a pena morar ou investir em Vila Leopoldina?
Vila Leopoldina é o 143º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 330.539 (teto P95 em R$ 1.512.176), 1.843 negócios no último ano (liquidez). Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os dados deste bairro vêm de registros públicos, não de anúncios. As transações vêm do ITBI, o imposto pago em cartório quando um imóvel muda de dono, por isso refletem negócios reais. Área, uso e ano de construção vêm do cadastro do IPTU da prefeitura.
Base de transações (ITBI) até out/2026. Indicadores atualizados em . Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
Há 407 imóveis à venda em Vila Leopoldina no mapa acima — ver imóveis e filtrar por preço, dormitórios e mais.
