O mercado de Higienópolis em dados reais
Higienópolis concentra 59% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 1977). O valor mediano das transações registradas é R$ 300.000, com alta de 5,5% no último ano. O movimento se concentra em vias como Rua Maranhão, Rua Piaui, Rua São Francisco de Assis.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Higienópolis
O preço mediano por m² em Higienópolis é R$ 5.078/m², calculado sobre 4.468 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Higienópolis
Um apartamento em Higienópolis tem mediana de venda de R$ 500.000 (base ITBI) e mediana de R$ 5.078/m². Já o m² pedido nos anúncios ativos fica em torno de R$ 11.538 (amostra pequena de 49 anúncios, referência indicativa) — o valor de venda real (cartório) costuma ficar abaixo do anunciado. Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Higienópolis?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Higienópolis subiu 5,5% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 461.755 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Higienópolis subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-06 → 2026-03Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| abr/2025 | R$ 595.000 | 72 |
| mai/2025 | R$ 458.070 | 100 |
| jun/2025 | R$ 720.000 | 67 |
| jul/2025 | R$ 385.000 | 84 |
| ago/2025 | R$ 600.000 | 79 |
| set/2025 | R$ 700.000 | 67 |
| out/2025 | R$ 500.000 | 85 |
| nov/2025 | R$ 440.000 | 95 |
| dez/2025 | R$ 400.000 | 102 |
| jan/2026 | R$ 400.000 | 67 |
| fev/2026 | R$ 363.715 | 83 |
| mar/2026 | R$ 555.000 | 90 |
| abr/2026 | R$ 553.000 | 109 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 300.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 461.755), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Higienópolis? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Higienópolis fica abaixo de R$ 300.000; os 5% mais caros passam de R$ 2.200.000, sobre 14.294 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 300.000
- Top 5% (P95)
- R$ 2.200.000
- Total de transações
- 14.294
- No último ano
- 852 ▲ 5.5%
Que tipos de imóvel predominam em Higienópolis? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (59% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 15 andares, ano típico 1977.
Quais foram as últimas vendas em Higienópolis?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 30/04/2026 | Rua Maria Antônia, 140 | 104 m² | R$ 778.849 |
| 30/04/2026 | Rua Maria Antônia, 140 | 130 m² | R$ 972.865 |
| 30/04/2026 | Rua Maria Antônia, 140 | 712 m² | R$ 5.352.148 |
| 30/04/2026 | Rua Augusta, 100 | — | R$ 310.000 |
| 30/04/2026 | Rua Maria Antônia, 140 | 80 m² | R$ 597.928 |
| 30/04/2026 | Rua Maria Antônia, 140 | 191 m² | R$ 1.436.607 |
| 30/04/2026 | Rua Maria Antônia, 140 | 190 m² | R$ 1.427.124 |
| 30/04/2026 | Rua Maria Antônia, 140 | 184 m² | R$ 1.380.238 |
| 30/04/2026 | Rua Maria Antônia, 140 | 88 m² | R$ 657.005 |
Quais ruas têm mais imóveis em Higienópolis?
90 ruas
As vias com mais endereços em Higienópolis são Rua Maranhão (104), Rua Piaui (87), Rua São Francisco de Assis (86).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 90.
Ruas mais caras de Higienópolis
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua das Mangabeiras | R$ 3.850.000 | 30 |
| Rua Deputado José Armando Affonseca | R$ 2.600.000 | 5 |
| Rua Cândido Seni Soares | R$ 2.100.000 | 22 |
| Rua Ceará | R$ 1.650.000 | 16 |
| Rua Pernambuco | R$ 1.373.729 | 155 |
| Rua São Vicente de Paula | R$ 1.290.000 | 10 |
| Rua Novo Horizonte | R$ 1.249.000 | 6 |
| Avenida Higienopolis | R$ 1.095.000 | 33 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Higienópolis: R$ 500.000).
Higienópolis é caro comparado a São Paulo?
Higienópolis é o 185º bairro mais caro de São Paulo entre 1.311 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 300.000) está 67% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Higienópolis |
|---|---|---|
| Higienópolis (este bairro) | R$ 300.000 | — |
| Jardim Paulista | R$ 300.000 | +0% |
| Cerqueira César | R$ 300.000 | +0% |
| Vila Sônia | R$ 300.000 | +0% |
| Vila Gomes Cardim | R$ 300.000 | +0% |
| Vila Maria | R$ 300.000 | +0% |
| Vila Gumercindo | R$ 300.000 | +0% |
Como é morar em Higienópolis?
Higienópolis é um bairro predominante de apartamentos (59% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 15 andares), com ano típico de construção em 1977, e presença comercial relevante (8% de escritórios).
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Higienópolis
Quanto custa um imóvel em Higienópolis, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Higienópolis é R$ 300.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 500.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 461.755. Os 5% mais caros passam de R$ 2.200.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em julho de 2026.
Vale a pena morar ou investir em Higienópolis?
Higienópolis é o 185º bairro mais caro de São Paulo e está acima da mediana dos bairros da cidade — sinal de mercado consolidado e valorizado. Em números: valor mediano de R$ 300.000 (teto P95 em R$ 2.200.000), 852 negócios no último ano (liquidez) e alta de 5,5% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até abr/2026. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
