O mercado de Higienópolis em dados reais
Higienópolis concentra 61% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 1972). O valor mediano das transações registradas é R$ 320.000, com queda de 12,0% no último ano. O movimento se concentra em vias como Rua Maranhão, Rua Piaui, Rua São Francisco de Assis.
Preço do m² em Higienópolis
O preço mediano por m² em Higienópolis é R$ 5.118/m², calculado sobre 4.914 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Higienópolis
Um apartamento em Higienópolis tem mediana de venda de R$ 485.515 (base ITBI) e mediana de R$ 5.118/m². Já o m² pedido nos anúncios ativos fica em torno de R$ 16.488 (amostra pequena de 44 anúncios, referência indicativa) — o valor de venda real (cartório) costuma ficar abaixo do anunciado. Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Higienópolis?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
O preço dos imóveis em Higienópolis subiu ou caiu?
Em Higienópolis, o valor típico de venda nos últimos 12 meses foi R$ 440.000, 12,0% abaixo dos 12 meses anteriores (R$ 500.000), segundo 1.019 escrituras do ITBI registradas até .
Como calculamos
Cada ponto é o valor típico (a mediana) das vendas registradas naquele mês: metade saiu por menos, metade por mais.
A linha é a tendência: a média dos últimos 3 meses. Ela tira o sobe e desce de um mês isolado.
Mês com menos de 34 vendas aparece vazado e não entra na linha. Costuma ser o mês mais recente, que o cartório ainda está registrando.
A variação de 12 meses compara a mediana do último ano com a dos 12 meses anteriores. O número só aparece com 120 vendas ou mais no ano.
Ver mês a mês
| Mês | Valor típico | Vendas |
|---|---|---|
| outubro de 2026 · poucas vendas | R$ 295.663 | 2 |
| setembro de 2026 | R$ 461.020 | 96 |
| agosto de 2026 | R$ 363.500 | 77 |
| julho de 2026 | R$ 455.800 | 94 |
| junho de 2026 | R$ 549.631 | 93 |
| maio de 2026 | R$ 437.500 | 88 |
| abril de 2026 | R$ 447.881 | 124 |
| março de 2026 | R$ 545.000 | 96 |
| fevereiro de 2026 | R$ 374.662 | 84 |
| janeiro de 2026 | R$ 420.000 | 68 |
| dezembro de 2025 | R$ 400.000 | 105 |
| novembro de 2025 | R$ 425.000 | 99 |
| outubro de 2025 | R$ 483.005 | 86 |
| setembro de 2025 | R$ 583.250 | 72 |
| agosto de 2025 | R$ 590.000 | 80 |
| julho de 2025 | R$ 422.200 | 86 |
| junho de 2025 | R$ 720.000 | 65 |
| maio de 2025 | R$ 485.000 | 95 |
| abril de 2025 | R$ 570.317 | 75 |
| março de 2025 | R$ 325.000 | 74 |
| fevereiro de 2025 | R$ 560.000 | 73 |
| janeiro de 2025 | R$ 700.000 | 57 |
| dezembro de 2024 | R$ 712.917 | 92 |
| novembro de 2024 | R$ 395.000 | 90 |
| outubro de 2024 · poucas vendas | R$ 371.063 | 12 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 320.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 440.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Higienópolis? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Higienópolis fica abaixo de R$ 320.000; os 5% mais caros passam de R$ 2.250.000, sobre 14.241 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 320.000
- Top 5% (P95)
- R$ 2.250.000
- Total de transações
- 14.241
- No último ano
- 1.019 ▼ 12,0%
Que tipos de imóvel predominam em Higienópolis? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (61% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 15 andares, ano típico 1972.
Quais foram as últimas vendas em Higienópolis?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 01/10/2026 | Rua Augusta, 100 | — | R$ 257.034 |
| 01/10/2026 | Rua Augusta, 100 | — | R$ 334.292 |
| 30/09/2026 | Avenida Higienópolis, 15 | 89 m² | R$ 700.000 |
| 30/09/2026 | Avenida Higienópolis, 15 | 87 m² | R$ 660.000 |
| 30/09/2026 | Avenida Angelica, 2055 | 45 m² | R$ 343.000 |
| 30/09/2026 | Rua Major Sertório, 423 | 39 m² | R$ 280.382 |
| 30/09/2026 | Rua Tupi, 634 | 173 m² | R$ 980.000 |
| 29/09/2026 | Rua Major Sertório, 423 | 39 m² | R$ 282.555 |
| 29/09/2026 | Rua Augusta, 100 | — | R$ 340.000 |
| 28/09/2026 | Rua Major Sertório, 423 | 64 m² | R$ 600.000 |
Ruas mais caras de Higienópolis
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua das Mangabeiras | R$ 3.850.000 | 30 |
| Rua Deputado José Armando Affonseca | R$ 2.600.000 | 5 |
| Rua Cândido Seni Soares | R$ 2.100.000 | 22 |
| Rua Engenheiro Edgar Egídio de Sousa | R$ 1.710.000 | 18 |
| Rua Ceará | R$ 1.650.000 | 18 |
| Rua Pernambuco | R$ 1.376.864 | 160 |
| Rua São Vicente de Paula | R$ 1.290.000 | 10 |
| Rua Novo Horizonte | R$ 1.249.000 | 6 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Higienópolis: R$ 485.515).
Higienópolis é caro comparado a São Paulo?
Higienópolis é o 157º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 320.000) está 75% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 183.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Higienópolis |
|---|---|---|
| Higienópolis (este bairro) | R$ 320.000 | — |
| Caxingui | R$ 322.034 | +1% |
| Mirandópolis | R$ 320.000 | +0% |
| Lapa | R$ 319.509 | -0% |
| Jurubatuba | R$ 315.319 | -2% |
| Vila Clementino | R$ 313.190 | -2% |
| Vila da Saúde | R$ 312.000 | -3% |
Como é morar em Higienópolis?
Higienópolis é um bairro predominante de apartamentos (61% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 15 andares), com ano típico de construção em 1972, e presença comercial relevante (7% de escritórios).
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
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Perguntas frequentes sobre Higienópolis
Quanto custa um imóvel em Higienópolis, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Higienópolis é R$ 320.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 485.515. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 440.000. Os 5% mais caros passam de R$ 2.250.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em novembro de 2026.
Qual bairro perto de Higienópolis é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Higienópolis, Vila da Saúde tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 312.000, contra R$ 320.000 em Higienópolis.
Vale a pena morar ou investir em Higienópolis?
Higienópolis é o 157º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 320.000 (teto P95 em R$ 2.250.000), 1.019 negócios no último ano (liquidez) e queda de 12,0% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os dados deste bairro vêm de registros públicos, não de anúncios. As transações vêm do ITBI, o imposto pago em cartório quando um imóvel muda de dono, por isso refletem negócios reais. Área, uso e ano de construção vêm do cadastro do IPTU da prefeitura.
Base de transações (ITBI) até out/2026. Indicadores atualizados em . Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
Há 388 imóveis à venda em Higienópolis no mapa acima — ver imóveis e filtrar por preço, dormitórios e mais.
