O mercado de Mirandópolis em dados reais
Mirandópolis concentra 38% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 1978). O valor mediano das transações registradas é R$ 320.000, com queda de 7,1% no último ano. O movimento se concentra em vias como Rua Luis Góis, Rua das Rosas, Avenida Jabaquara.
Preço do m² em Mirandópolis
O preço mediano por m² em Mirandópolis é R$ 4.056/m², calculado sobre 2.005 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Mirandópolis
Um apartamento em Mirandópolis tem mediana de venda de R$ 305.000 (base ITBI) e mediana de R$ 4.056/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Mirandópolis?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
O preço dos imóveis em Mirandópolis subiu ou caiu?
Em Mirandópolis, o valor típico de venda nos últimos 12 meses foi R$ 527.500, 7,1% abaixo dos 12 meses anteriores (R$ 568.000), segundo 534 escrituras do ITBI registradas até .
Como calculamos
Cada ponto é o valor típico (a mediana) das vendas registradas naquele mês: metade saiu por menos, metade por mais.
A linha é a tendência: a média dos últimos 3 meses. Ela tira o sobe e desce de um mês isolado.
Mês com menos de 21 vendas aparece vazado e não entra na linha. Costuma ser o mês mais recente, que o cartório ainda está registrando.
A variação de 12 meses compara a mediana do último ano com a dos 12 meses anteriores. O número só aparece com 120 vendas ou mais no ano.
Ver mês a mês
| Mês | Valor típico | Vendas |
|---|---|---|
| setembro de 2026 | R$ 449.500 | 42 |
| agosto de 2026 | R$ 850.000 | 49 |
| julho de 2026 | R$ 535.000 | 51 |
| junho de 2026 | R$ 487.464 | 53 |
| maio de 2026 | R$ 425.000 | 39 |
| abril de 2026 | R$ 384.395 | 44 |
| março de 2026 | R$ 575.000 | 68 |
| fevereiro de 2026 | R$ 575.000 | 36 |
| janeiro de 2026 | R$ 493.164 | 41 |
| dezembro de 2025 | R$ 500.000 | 62 |
| novembro de 2025 | R$ 713.022 | 53 |
| outubro de 2025 | R$ 562.500 | 69 |
| setembro de 2025 | R$ 520.000 | 49 |
| agosto de 2025 | R$ 456.464 | 48 |
| julho de 2025 | R$ 590.000 | 59 |
| junho de 2025 | R$ 827.751 | 72 |
| maio de 2025 | R$ 780.000 | 62 |
| abril de 2025 | R$ 517.500 | 56 |
| março de 2025 | R$ 732.500 | 46 |
| fevereiro de 2025 | R$ 445.168 | 81 |
| janeiro de 2025 | R$ 850.000 | 61 |
| dezembro de 2024 | R$ 501.290 | 58 |
| novembro de 2024 | R$ 410.000 | 48 |
| outubro de 2024 · poucas vendas | R$ 295.027 | 9 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 320.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 527.500), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Mirandópolis? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Mirandópolis fica abaixo de R$ 320.000; os 5% mais caros passam de R$ 1.567.598, sobre 8.944 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 320.000
- Top 5% (P95)
- R$ 1.567.598
- Total de transações
- 8.944
- No último ano
- 534 ▼ 7,1%
Que tipos de imóvel predominam em Mirandópolis? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (38% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 9 andares, ano típico 1978.
Quais foram as últimas vendas em Mirandópolis?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 29/09/2026 | Avenida Senador Casimiro da Rocha, 1229 | 165 m² | R$ 670.080 |
| 29/09/2026 | Rua Pirituba, 82 | 74 m² | R$ 425.000 |
| 29/09/2026 | Alameda dos Uapés, 9 | 96 m² | R$ 370.000 |
| 28/09/2026 | Avenida Senador Casimiro da Rocha, 800 | 243 m² | R$ 1.565.080 |
| 28/09/2026 | Avenida Senador Casimiro da Rocha, 800 | 25 m² | R$ 38.120 |
| 28/09/2026 | Rua Machado Bitencourt, 29 | 2463 m² | R$ 70.000 |
| 24/09/2026 | Avenida Senador Casimiro da Rocha, 664 | 79 m² | R$ 460.000 |
| 24/09/2026 | Rua Domingos Osvaldo Bataglia, 182 | 130 m² | R$ 930.000 |
| 24/09/2026 | Avenida Senador Casimiro da Rocha, 60 | 97 m² | R$ 212.000 |
| 23/09/2026 | Praça Santa Rita de Cassia, 119 | 50 m² | R$ 480.000 |
Ruas mais caras de Mirandópolis
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Águas do Paulista | R$ 1.677.622 | 7 |
| Rua das Hortências | R$ 1.362.966 | 8 |
| Rua Doutor Samuel Porto | R$ 900.000 | 6 |
| Rua General Raposo | R$ 850.000 | 12 |
| Alameda dos Camaiurás | R$ 844.702 | 5 |
| Avenida Itacira | R$ 800.000 | 93 |
| Rua Mirassol | R$ 800.000 | 16 |
| Rua João Pedro Corrêa | R$ 767.500 | 12 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Mirandópolis: R$ 305.000).
Mirandópolis é caro comparado a São Paulo?
Mirandópolis é o 156º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 320.000) está 75% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 183.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Mirandópolis |
|---|---|---|
| Mirandópolis (este bairro) | R$ 320.000 | — |
| Caxingui | R$ 322.034 | +1% |
| Higienópolis | R$ 320.000 | +0% |
| Lapa | R$ 319.509 | -0% |
| Jurubatuba | R$ 315.319 | -2% |
| Vila Clementino | R$ 313.190 | -2% |
| Vila da Saúde | R$ 312.000 | -3% |
Como é morar em Mirandópolis?
Mirandópolis é um bairro predominante de apartamentos (38% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 9 andares), com ano típico de construção em 1978.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
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Perguntas frequentes sobre Mirandópolis
Quanto custa um imóvel em Mirandópolis, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Mirandópolis é R$ 320.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 305.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 527.500. Os 5% mais caros passam de R$ 1.567.598. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em novembro de 2026.
Qual bairro perto de Mirandópolis é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Mirandópolis, Vila da Saúde tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 312.000, contra R$ 320.000 em Mirandópolis.
Vale a pena morar ou investir em Mirandópolis?
Mirandópolis é o 156º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 320.000 (teto P95 em R$ 1.567.598), 534 negócios no último ano (liquidez) e queda de 7,1% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os dados deste bairro vêm de registros públicos, não de anúncios. As transações vêm do ITBI, o imposto pago em cartório quando um imóvel muda de dono, por isso refletem negócios reais. Área, uso e ano de construção vêm do cadastro do IPTU da prefeitura.
Base de transações (ITBI) até set/2026. Indicadores atualizados em . Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
