O mercado de Vila Clementino em dados reais
Vila Clementino concentra 40% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 1981). O valor mediano das transações registradas é R$ 305.000, com alta de 5,0% no último ano. O movimento se concentra em vias como Rua Napoleão de Barros, Rua Doutor Bacelar, Rua Pedro de Toledo.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Vila Clementino
O preço mediano por m² em Vila Clementino é R$ 4.237/m², calculado sobre 2.685 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Vila Clementino
Um apartamento em Vila Clementino tem mediana de venda de R$ 370.000 (base ITBI) e mediana de R$ 4.237/m². Já o m² pedido nos anúncios ativos fica em torno de R$ 10.250 (amostra pequena de 47 anúncios, referência indicativa) — o valor de venda real (cartório) costuma ficar abaixo do anunciado. Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Vila Clementino?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Vila Clementino subiu 5,0% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 525.000 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Vila Clementino subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-06 → 2026-04Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| mai/2025 | R$ 623.000 | 69 |
| jun/2025 | R$ 504.450 | 64 |
| jul/2025 | R$ 447.376 | 114 |
| ago/2025 | R$ 418.358 | 67 |
| set/2025 | R$ 348.413 | 85 |
| out/2025 | R$ 658.500 | 98 |
| nov/2025 | R$ 768.184 | 160 |
| dez/2025 | R$ 650.000 | 213 |
| jan/2026 | R$ 540.489 | 93 |
| fev/2026 | R$ 552.273 | 113 |
| mar/2026 | R$ 415.050 | 132 |
| abr/2026 | R$ 450.000 | 78 |
| mai/2026 | R$ 195.000 | 4 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 305.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 525.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Vila Clementino? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Vila Clementino fica abaixo de R$ 305.000; os 5% mais caros passam de R$ 1.770.381, sobre 12.943 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 305.000
- Top 5% (P95)
- R$ 1.770.381
- Total de transações
- 12.943
- No último ano
- 1.155 ▲ 5.0%
Que tipos de imóvel predominam em Vila Clementino? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (40% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 15 andares, ano típico 1981.
Quais foram as últimas vendas em Vila Clementino?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 07/05/2026 | Rua Leandro Dupré, 204 | 41 m² | R$ 60.000 |
| 07/05/2026 | Rua Leandro Dupré, 204 | 61 m² | R$ 240.000 |
| 04/05/2026 | Rua Borges Lagoa, 1209 | 53 m² | R$ 150.000 |
| 04/05/2026 | Rua Doutor Bacelar, 231 | 82 m² | R$ 250.000 |
| 30/04/2026 | Rua Borges Lagoa, 1209 | 53 m² | R$ 410.000 |
| 30/04/2026 | Rua Borges Lagoa, 232 | — | R$ 879.154 |
| 30/04/2026 | Rua Capitão Macedo, 333 | 399 m² | R$ 800.000 |
| 30/04/2026 | Rua Borges Lagoa, 232 | — | R$ 614.004 |
| 30/04/2026 | Rua Borges Lagoa, 232 | — | R$ 359.205 |
| 30/04/2026 | Rua Loefgren, 1401 | — | R$ 323.610 |
Quais ruas têm mais imóveis em Vila Clementino?
132 ruas
As vias com mais endereços em Vila Clementino são Rua Napoleão de Barros (198), Rua Doutor Bacelar (186), Rua Pedro de Toledo (182).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 132.
Ruas mais caras de Vila Clementino
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Avenida Professor Ascendino Reis | R$ 3.850.000 | 9 |
| Rua Professor Francisco de Castro | R$ 1.592.250 | 93 |
| Rua Coronel Lisboa | R$ 1.580.000 | 17 |
| Rua Morcote | R$ 1.382.000 | 5 |
| Rua Desem Herotides da Silva Lima | R$ 1.200.000 | 13 |
| Rua Primeiro de Março | R$ 1.100.000 | 7 |
| Rua Jorge Chammas | R$ 1.020.000 | 100 |
| Rua Francisco Aquarone | R$ 897.500 | 26 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Vila Clementino: R$ 370.000).
Vila Clementino é caro comparado a São Paulo?
Vila Clementino é o 164º bairro mais caro de São Paulo entre 1.311 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 305.000) está 69% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Vila Clementino |
|---|---|---|
| Vila Clementino (este bairro) | R$ 305.000 | — |
| Vila Andrade | R$ 308.728 | +1% |
| Vila Monumento | R$ 305.462 | +0% |
| Chácara Santo Antônio | R$ 304.480 | -0% |
| Barra Funda | R$ 303.904 | -0% |
| Paraisópolis | R$ 302.014 | -1% |
| Jardim Paulista | R$ 300.000 | -2% |
Como é morar em Vila Clementino?
Vila Clementino é um bairro predominante de apartamentos (40% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 15 andares), com ano típico de construção em 1981, e presença comercial relevante (12% de escritórios).
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Vila Clementino
Quanto custa um imóvel em Vila Clementino, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Vila Clementino é R$ 305.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 370.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 525.000. Os 5% mais caros passam de R$ 1.770.381. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em julho de 2026.
Qual bairro perto de Vila Clementino é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Vila Clementino, Jardim Paulista tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 300.000, contra R$ 305.000 em Vila Clementino.
Vale a pena morar ou investir em Vila Clementino?
Vila Clementino é o 164º bairro mais caro de São Paulo e está acima da mediana dos bairros da cidade — sinal de mercado consolidado e valorizado. Em números: valor mediano de R$ 305.000 (teto P95 em R$ 1.770.381), 1.155 negócios no último ano (liquidez) e alta de 5,0% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até mai/2026. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
