O mercado de Vila São Francisco em dados reais
Vila São Francisco concentra 42% dos imóveis em casas, em edificações verticalizadas (ano típico 1991). O valor mediano das transações registradas é R$ 256.000, com alta de 19,1% no último ano. O movimento se concentra em vias como Rua Hermenegildo Góis Parente, Rua Joaquim Alves Dinis, Rua João José de Queiroz.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Vila São Francisco
O preço mediano por m² em Vila São Francisco é R$ 3.191/m², calculado sobre 241 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Vila São Francisco
Um apartamento em Vila São Francisco tem mediana de venda de R$ 342.061 (base ITBI) e mediana de R$ 3.191/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Vila São Francisco?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Vila São Francisco subiu 19,1% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 462.958 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Vila São Francisco subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-06 → 2026-03Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| mar/2025 | R$ 310.000 | 8 |
| abr/2025 | R$ 420.000 | 7 |
| mai/2025 | R$ 400.000 | 15 |
| jun/2025 | R$ 450.000 | 19 |
| jul/2025 | R$ 247.000 | 11 |
| ago/2025 | R$ 427.200 | 15 |
| set/2025 | R$ 201.126 | 17 |
| out/2025 | R$ 510.000 | 12 |
| nov/2025 | R$ 420.000 | 7 |
| dez/2025 | R$ 386.250 | 8 |
| jan/2026 | R$ 86.000 | 3 |
| fev/2026 | R$ 640.000 | 8 |
| mar/2026 | R$ 1.100.000 | 9 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 255.900, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 462.958), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Vila São Francisco? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Vila São Francisco fica abaixo de R$ 255.900; os 5% mais caros passam de R$ 1.600.000, sobre 1.953 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 255.900
- Top 5% (P95)
- R$ 1.600.000
- Total de transações
- 1.953
- No último ano
- 91 ▲ 19.1%
Que tipos de imóvel predominam em Vila São Francisco? (perfil IPTU)
Predominam casas (42% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 8 andares, ano típico 1991.
Quais foram as últimas vendas em Vila São Francisco?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 22/04/2026 | Rua Enxovia, 472 | 96 m² | R$ 598.000 |
| 17/04/2026 | Avenida Martin Luther King, 2586 | 158 m² | R$ 1.100.000 |
| 31/03/2026 | Rua Noel José da Silva, 575 | 57 m² | R$ 400.000 |
| 30/03/2026 | Rua Henri Dunant, 944 | 140 m² | R$ 1.600.000 |
| 30/03/2026 | Rua Vicente Oropallo, 70 | 359 m² | R$ 1.100.000 |
| 30/03/2026 | Avenida Martin Luther King, 2340 | 409 m² | R$ 1.485.000 |
| 24/03/2026 | Rua Oscar Rodrigues Cajado Filho, 317 | 280 m² | R$ 1.500.000 |
| 16/03/2026 | Avenida Martin Luther King, 2586 | 158 m² | R$ 1.100.000 |
| 03/03/2026 | Rua Carnauba dos Dantas, 440 | 64 m² | R$ 275.000 |
| 02/03/2026 | Rua João Pereira Pantaleão, 141 | 132 m² | R$ 480.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Vila São Francisco?
161 ruas
As vias com mais endereços em Vila São Francisco são Rua Hermenegildo Góis Parente (146), Rua Joaquim Alves Dinis (111), Rua João José de Queiroz (104).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 161.
Ruas mais caras de Vila São Francisco
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Avenida Doutor Chucri Zaidan | R$ 11.251.970 | 72 |
| Rua Henri Dunant | R$ 1.065.000 | 9 |
| Rua Chafic Maluf | R$ 870.000 | 8 |
| Rua Oscar Rodrigues Cajado Filho | R$ 780.000 | 11 |
| Rua Francisco Romeiro Sobrinho | R$ 680.000 | 10 |
| Rua Doutor Manoel de Paiva Ramos | R$ 600.000 | 73 |
| Avenida Doutor Candido Motta Filho | R$ 550.000 | 65 |
| Rua Professora Maria Edivani do Amaral Dick | R$ 475.000 | 15 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Vila São Francisco: R$ 342.061).
Vila São Francisco é caro comparado a São Paulo?
Vila São Francisco é o 291º bairro mais caro de São Paulo entre 1.311 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 255.900) está 42% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Vila São Francisco |
|---|---|---|
| Vila São Francisco (este bairro) | R$ 255.900 | — |
| Rio Pequeno | R$ 260.000 | +2% |
| Imirim | R$ 260.000 | +2% |
| Freguesia do Ó | R$ 259.182 | +1% |
| Vila Prudente | R$ 258.349 | +1% |
| Vila Isolina Mazzei | R$ 255.000 | -0% |
| Socorro | R$ 252.104 | -2% |
Como é morar em Vila São Francisco?
Vila São Francisco é um bairro predominante de casas (42% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 8 andares), com ano típico de construção em 1991, e presença comercial relevante (10% de escritórios).
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Vila São Francisco
Quanto custa um imóvel em Vila São Francisco, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Vila São Francisco é R$ 255.900 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 342.061. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 462.958. Os 5% mais caros passam de R$ 1.600.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em julho de 2026.
Qual bairro perto de Vila São Francisco é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Vila São Francisco, Socorro tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 252.104, contra R$ 255.900 em Vila São Francisco.
Vale a pena morar ou investir em Vila São Francisco?
Vila São Francisco é o 291º bairro mais caro de São Paulo e está acima da mediana dos bairros da cidade — sinal de mercado consolidado e valorizado. Em números: valor mediano de R$ 255.900 (teto P95 em R$ 1.600.000), 91 negócios no último ano (liquidez) e alta de 19,1% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até abr/2026. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.