O mercado de Vila Guarani em dados reais
Vila Guarani concentra 45% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 1985). O valor mediano das transações registradas é R$ 262.000, com queda de 15,5% no último ano. O movimento se concentra em vias como Avenida Leonardo da Vinci, Avenida Engenheiro Armando de Arruda Pereira, Avenida Diederichsen.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Vila Guarani
O preço mediano por m² em Vila Guarani é R$ 3.456/m², calculado sobre 3.166 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Vila Guarani
Um apartamento em Vila Guarani tem mediana de venda de R$ 280.000 (base ITBI) e mediana de R$ 3.456/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Vila Guarani?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Vila Guarani caiu 15,5% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 350.000 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Vila Guarani subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-06 → 2026-04Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| mai/2025 | R$ 380.570 | 57 |
| jun/2025 | R$ 398.330 | 68 |
| jul/2025 | R$ 422.400 | 73 |
| ago/2025 | R$ 403.954 | 75 |
| set/2025 | R$ 432.288 | 49 |
| out/2025 | R$ 366.600 | 97 |
| nov/2025 | R$ 352.500 | 40 |
| dez/2025 | R$ 316.584 | 184 |
| jan/2026 | R$ 346.750 | 46 |
| fev/2026 | R$ 350.000 | 53 |
| mar/2026 | R$ 335.000 | 59 |
| abr/2026 | R$ 349.000 | 81 |
| mai/2026 | R$ 350.000 | 55 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 262.500, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 350.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Vila Guarani? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Vila Guarani fica abaixo de R$ 262.500; os 5% mais caros passam de R$ 850.000, sobre 10.507 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 262.500
- Top 5% (P95)
- R$ 850.000
- Total de transações
- 10.507
- No último ano
- 801 ▼ 15.5%
Que tipos de imóvel predominam em Vila Guarani? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (45% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 12 andares, ano típico 1985.
Quais foram as últimas vendas em Vila Guarani?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 29/05/2026 | Rua Ibirajá, 244 | 135 m² | R$ 1.200.000 |
| 29/05/2026 | Avenida Lino de Almeida Pires, 545 | 108 m² | R$ 350.000 |
| 29/05/2026 | Rua Ibirajá, 244 | 49 m² | R$ 267.317 |
| 29/05/2026 | Rua das Oiticicas, 229 | 203 m² | R$ 527.000 |
| 29/05/2026 | Rua Lucrécia Maciel, 333 | 122 m² | R$ 790.000 |
| 27/05/2026 | Rua Itatiaia, 201 | — | R$ 389.000 |
| 25/05/2026 | Avenida do Café, 498 | 117 m² | R$ 444.000 |
| 22/05/2026 | Avenida Leonardo da Vinci, 317 | 106 m² | R$ 450.000 |
| 22/05/2026 | Rua Barra do Parateca | — | R$ 85.000 |
| 22/05/2026 | Rua Ibirajá, 244 | 49 m² | R$ 384.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Vila Guarani?
264 ruas
As vias com mais endereços em Vila Guarani são Avenida Leonardo da Vinci (368), Avenida Engenheiro Armando de Arruda Pereira (226), Avenida Diederichsen (183).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 264.
Ruas mais caras de Vila Guarani
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Avenida Engenheiro George Corbisier | R$ 657.500 | 20 |
| Rua Maraca | R$ 620.000 | 269 |
| Rua Mennucci | R$ 490.000 | 9 |
| Rua Jurupeba | R$ 480.000 | 5 |
| Praça Francisco Sampaio Viana | R$ 460.000 | 55 |
| Rua Ministro Rodrigo Otávio | R$ 460.000 | 17 |
| Rua Professor Sousa Barros | R$ 450.000 | 17 |
| Rua Indaré | R$ 442.500 | 6 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Vila Guarani: R$ 280.000).
Vila Guarani é caro comparado a São Paulo?
Vila Guarani é o 272º bairro mais caro de São Paulo entre 1.311 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 262.500) está 46% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Vila Guarani |
|---|---|---|
| Vila Guarani (este bairro) | R$ 262.500 | — |
| Mooca | R$ 264.000 | +1% |
| Butantã | R$ 264.000 | +1% |
| Morumbi | R$ 264.000 | +1% |
| Jaguaré | R$ 264.000 | +1% |
| Belenzinho | R$ 264.000 | +1% |
| Casa Verde | R$ 264.000 | +1% |
Como é morar em Vila Guarani?
Vila Guarani é um bairro predominante de apartamentos (45% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 12 andares), com ano típico de construção em 1985.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Vila Guarani
Quanto custa um imóvel em Vila Guarani, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Vila Guarani é R$ 262.500 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 280.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 350.000. Os 5% mais caros passam de R$ 850.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em julho de 2026.
Vale a pena morar ou investir em Vila Guarani?
Vila Guarani é o 272º bairro mais caro de São Paulo e está acima da mediana dos bairros da cidade — sinal de mercado consolidado e valorizado. Em números: valor mediano de R$ 262.500 (teto P95 em R$ 850.000), 801 negócios no último ano (liquidez) e queda de 15,5% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até mai/2026. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.