O mercado de Belenzinho em dados reais
Belenzinho concentra 38% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 2004). O valor mediano das transações registradas é R$ 264.000, com alta de 11,6% no último ano. O movimento se concentra em vias como Avenida Celso Garcia, Rua Marq de Abrantes, Rua Herval.
Preço do m² em Belenzinho
O preço mediano por m² em Belenzinho é R$ 3.686/m², calculado sobre 2.040 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Belenzinho
Um apartamento em Belenzinho tem mediana de venda de R$ 320.024 (base ITBI) e mediana de R$ 3.686/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Belenzinho?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
O preço dos imóveis em Belenzinho subiu ou caiu?
Em Belenzinho, o valor típico de venda nos últimos 12 meses foi R$ 337.464, 11,6% acima dos 12 meses anteriores (R$ 302.000), segundo 964 escrituras do ITBI registradas até .
Como calculamos
Cada ponto é o valor típico (a mediana) das vendas registradas naquele mês: metade saiu por menos, metade por mais.
A linha é a tendência: a média dos últimos 3 meses. Ela tira o sobe e desce de um mês isolado.
Mês com menos de 46 vendas aparece vazado e não entra na linha. Costuma ser o mês mais recente, que o cartório ainda está registrando.
A variação de 12 meses compara a mediana do último ano com a dos 12 meses anteriores. O número só aparece com 120 vendas ou mais no ano.
Ver mês a mês
| Mês | Valor típico | Vendas |
|---|---|---|
| outubro de 2026 · poucas vendas | R$ 192.500 | 1 |
| setembro de 2026 · poucas vendas | R$ 386.441 | 42 |
| agosto de 2026 | R$ 276.102 | 57 |
| julho de 2026 | R$ 340.000 | 101 |
| junho de 2026 | R$ 299.882 | 136 |
| maio de 2026 | R$ 275.000 | 180 |
| abril de 2026 | R$ 273.982 | 77 |
| março de 2026 | R$ 410.000 | 80 |
| fevereiro de 2026 | R$ 406.185 | 57 |
| janeiro de 2026 | R$ 468.243 | 50 |
| dezembro de 2025 | R$ 381.560 | 99 |
| novembro de 2025 | R$ 350.000 | 89 |
| outubro de 2025 | R$ 262.586 | 110 |
| setembro de 2025 | R$ 264.000 | 116 |
| agosto de 2025 | R$ 323.974 | 81 |
| julho de 2025 | R$ 264.000 | 157 |
| junho de 2025 | R$ 264.000 | 173 |
| maio de 2025 | R$ 314.802 | 174 |
| abril de 2025 | R$ 320.255 | 245 |
| março de 2025 | R$ 324.876 | 197 |
| fevereiro de 2025 | R$ 298.000 | 157 |
| janeiro de 2025 | R$ 335.311 | 115 |
| dezembro de 2024 | R$ 272.740 | 156 |
| novembro de 2024 | R$ 329.962 | 162 |
| outubro de 2024 | R$ 332.000 | 263 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 264.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 337.464), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Belenzinho? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Belenzinho fica abaixo de R$ 264.000; os 5% mais caros passam de R$ 870.000, sobre 11.972 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 264.000
- Top 5% (P95)
- R$ 870.000
- Total de transações
- 11.972
- No último ano
- 964 ▲ 11,6%
Que tipos de imóvel predominam em Belenzinho? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (39% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 18 andares, ano típico 2004.
Quais foram as últimas vendas em Belenzinho?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 06/10/2026 | Avenida Celso Garcia, 5672 | — | R$ 192.500 |
| 30/09/2026 | Rua Júlio de Castilhos, 248 | 3344 m² | R$ 287.000 |
| 30/09/2026 | Rua Br de Penedo, 107 | — | R$ 424.000 |
| 25/09/2026 | Rua Taquari | — | R$ 392.000 |
| 25/09/2026 | Rua Fernandes Vieira, 292 | 72 m² | R$ 40.000 |
| 24/09/2026 | Rua Taquari | — | R$ 275.000 |
| 23/09/2026 | Rua Júlio de Castilhos, 280 | — | R$ 600.000 |
| 23/09/2026 | Rua Sapucaia, 326 | 22 m² | R$ 28.086 |
| 23/09/2026 | Rua Taquari | — | R$ 275.000 |
| 22/09/2026 | Rua Taquari | — | R$ 400.000 |
Ruas mais caras de Belenzinho
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Elói Cerqueira | R$ 1.161.506 | 66 |
| Rua Pde Adelino | R$ 1.011.000 | 16 |
| Rua Heitor Maurano | R$ 600.000 | 5 |
| Rua Cajuru | R$ 600.000 | 25 |
| Rua Doutor Carlos Guimarães | R$ 555.000 | 14 |
| Rua Irmã Carolina | R$ 534.500 | 10 |
| Rua Sapucaia | R$ 518.363 | 646 |
| Rua Cachoeira | R$ 510.000 | 17 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Belenzinho: R$ 320.024).
Belenzinho é caro comparado a São Paulo?
Belenzinho é o 288º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 264.000) está 44% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 183.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Belenzinho |
|---|---|---|
| Belenzinho (este bairro) | R$ 264.000 | — |
| Morumbi | R$ 265.000 | +0% |
| Jaguaré | R$ 265.000 | +0% |
| Vila Aurora | R$ 265.000 | +0% |
| Mooca | R$ 264.000 | +0% |
| Vila Guilherme | R$ 264.000 | +0% |
| Freguesia do Ó | R$ 263.938 | +0% |
Como é morar em Belenzinho?
Belenzinho é um bairro predominante de apartamentos (39% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 18 andares), com ano típico de construção em 2004.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
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Perguntas frequentes sobre Belenzinho
Quanto custa um imóvel em Belenzinho, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Belenzinho é R$ 264.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 320.024. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 337.464. Os 5% mais caros passam de R$ 870.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em novembro de 2026.
Qual bairro perto de Belenzinho é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Belenzinho, Freguesia do Ó tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 263.938, contra R$ 264.000 em Belenzinho.
Vale a pena morar ou investir em Belenzinho?
Belenzinho é o 288º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 264.000 (teto P95 em R$ 870.000), 964 negócios no último ano (liquidez) e alta de 11,6% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os dados deste bairro vêm de registros públicos, não de anúncios. As transações vêm do ITBI, o imposto pago em cartório quando um imóvel muda de dono, por isso refletem negócios reais. Área, uso e ano de construção vêm do cadastro do IPTU da prefeitura.
Base de transações (ITBI) até out/2026. Indicadores atualizados em . Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
