O mercado de Vila Esperança em dados reais
Vila Esperança concentra 32% dos imóveis em apartamentos, com ano típico 1996. O valor mediano das transações registradas é R$ 200.000, estável no último ano. O movimento se concentra em vias como Rua Maria Carlota, Rua Otília, Rua Evans.
Preço do m² em Vila Esperança
O preço mediano por m² em Vila Esperança é R$ 3.000/m², calculado sobre 1.652 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Vila Esperança
Um apartamento em Vila Esperança tem mediana de venda de R$ 170.000 (base ITBI) e mediana de R$ 3.000/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Vila Esperança?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
O preço dos imóveis em Vila Esperança subiu ou caiu?
Em Vila Esperança, o valor típico de venda nos últimos 12 meses foi R$ 250.000, igual ao dos 12 meses anteriores, segundo 839 escrituras do ITBI registradas até .
Como calculamos
Cada ponto é o valor típico (a mediana) das vendas registradas naquele mês: metade saiu por menos, metade por mais.
A linha é a tendência: a média dos últimos 3 meses. Ela tira o sobe e desce de um mês isolado.
Mês com menos de 26 vendas aparece vazado e não entra na linha. Costuma ser o mês mais recente, que o cartório ainda está registrando.
A variação de 12 meses compara a mediana do último ano com a dos 12 meses anteriores. O número só aparece com 120 vendas ou mais no ano.
Ver mês a mês
| Mês | Valor típico | Vendas |
|---|---|---|
| outubro de 2026 · poucas vendas | R$ 315.000 | 3 |
| setembro de 2026 | R$ 285.500 | 44 |
| agosto de 2026 | R$ 400.000 | 46 |
| julho de 2026 | R$ 325.000 | 72 |
| junho de 2026 | R$ 350.000 | 56 |
| maio de 2026 | R$ 325.000 | 71 |
| abril de 2026 | R$ 198.826 | 76 |
| março de 2026 | R$ 350.000 | 99 |
| fevereiro de 2026 | R$ 289.000 | 66 |
| janeiro de 2026 | R$ 199.190 | 59 |
| dezembro de 2025 | R$ 25.707 | 201 |
| novembro de 2025 | R$ 290.000 | 48 |
| outubro de 2025 | R$ 327.500 | 70 |
| setembro de 2025 | R$ 226.000 | 76 |
| agosto de 2025 | R$ 338.500 | 48 |
| julho de 2025 | R$ 253.102 | 77 |
| junho de 2025 | R$ 350.000 | 53 |
| maio de 2025 | R$ 340.000 | 64 |
| abril de 2025 | R$ 349.700 | 53 |
| março de 2025 | R$ 335.000 | 37 |
| fevereiro de 2025 | R$ 233.995 | 65 |
| janeiro de 2025 | R$ 330.000 | 85 |
| dezembro de 2024 | R$ 297.634 | 64 |
| novembro de 2024 | R$ 24.566 | 185 |
| outubro de 2024 · poucas vendas | R$ 380.000 | 5 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 200.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 250.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Vila Esperança? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Vila Esperança fica abaixo de R$ 200.000; os 5% mais caros passam de R$ 550.000, sobre 8.898 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 200.000
- Top 5% (P95)
- R$ 550.000
- Total de transações
- 8.898
- No último ano
- 839 ▲ 0,0%
Que tipos de imóvel predominam em Vila Esperança? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (32% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 3 andares, ano típico 1996.
Quais foram as últimas vendas em Vila Esperança?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 07/10/2026 | Rua Heloisa Penteado, 480 | 181 m² | R$ 553.000 |
| 05/10/2026 | Rua Mercedes Lopes, 289 | 62 m² | R$ 315.000 |
| 25/09/2026 | Rua José Flavio | — | R$ 286.000 |
| 25/09/2026 | Rua Jorge Augusto, 614 | — | R$ 400.000 |
| 25/09/2026 | Rua José Flavio | — | R$ 280.000 |
| 21/09/2026 | Rua Leopoldo de Freitas, 574 | 49 m² | R$ 215.000 |
| 21/09/2026 | Rua Mercedes Lopes, 480 | 95 m² | R$ 420.000 |
| 18/09/2026 | Rua Vinte e Seis de Abril, 118 | 157 m² | R$ 360.000 |
| 18/09/2026 | Rua Maria Carlota, 1007 | 47 m² | R$ 208.000 |
| 18/09/2026 | Rua Panhames | — | R$ 380.000 |
Ruas mais caras de Vila Esperança
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Mapunaro | R$ 400.000 | 7 |
| Rua Sinanduva | R$ 390.000 | 22 |
| Avenida Amador Bueno da Veiga | R$ 370.000 | 397 |
| Rua Moliterno | R$ 359.200 | 48 |
| Rua Isabel | R$ 351.000 | 160 |
| Rua Panhames | R$ 350.000 | 70 |
| Rua Heloísa Camargo | R$ 345.000 | 90 |
| Rua Canguaretama | R$ 337.800 | 5 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Vila Esperança: R$ 170.000).
Vila Esperança é caro comparado a São Paulo?
Vila Esperança é o 578º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 200.000) está 9% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 183.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Vila Esperança |
|---|---|---|
| Vila Esperança (este bairro) | R$ 200.000 | — |
| Vila Alpina | R$ 205.000 | +3% |
| Bom Retiro | R$ 204.996 | +3% |
| Vila Santa Catarina | R$ 200.000 | +0% |
| Capela do Socorro | R$ 200.000 | +0% |
| Campos Elíseos | R$ 200.000 | +0% |
| Itaquera | R$ 192.000 | -4% |
Como é morar em Vila Esperança?
Vila Esperança é um bairro predominante de apartamentos (32% do cadastro de IPTU), com ano típico de construção em 1996.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
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Perguntas frequentes sobre Vila Esperança
Quanto custa um imóvel em Vila Esperança, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Vila Esperança é R$ 200.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 170.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 250.000. Os 5% mais caros passam de R$ 550.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em novembro de 2026.
Qual bairro perto de Vila Esperança é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Vila Esperança, Itaquera tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 192.000, contra R$ 200.000 em Vila Esperança.
Vale a pena morar ou investir em Vila Esperança?
Vila Esperança é o 578º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 200.000 (teto P95 em R$ 550.000), 839 negócios no último ano (liquidez). Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os dados deste bairro vêm de registros públicos, não de anúncios. As transações vêm do ITBI, o imposto pago em cartório quando um imóvel muda de dono, por isso refletem negócios reais. Área, uso e ano de construção vêm do cadastro do IPTU da prefeitura.
Base de transações (ITBI) até out/2026. Indicadores atualizados em . Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
