O mercado de Vila Esperança em dados reais
Vila Esperança concentra 32% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 1980). O valor mediano das transações registradas é R$ 199.000, com queda de 20,2% no último ano. O movimento se concentra em vias como Rua Maria Carlota, Rua Otília, Rua Evans.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Vila Esperança
O preço mediano por m² em Vila Esperança é R$ 2.960/m², calculado sobre 1.579 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Vila Esperança
Um apartamento em Vila Esperança tem mediana de venda de R$ 167.000 (base ITBI) e mediana de R$ 2.960/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Vila Esperança?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Vila Esperança caiu 20,2% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 207.422 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Vila Esperança subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-06 → 2026-05Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| mai/2025 | R$ 340.000 | 64 |
| jun/2025 | R$ 350.000 | 53 |
| jul/2025 | R$ 253.102 | 77 |
| ago/2025 | R$ 338.500 | 48 |
| set/2025 | R$ 226.000 | 76 |
| out/2025 | R$ 327.500 | 70 |
| nov/2025 | R$ 290.000 | 48 |
| dez/2025 | R$ 25.707 | 201 |
| jan/2026 | R$ 199.190 | 59 |
| fev/2026 | R$ 289.000 | 66 |
| mar/2026 | R$ 267.500 | 66 |
| abr/2026 | R$ 25.446 | 65 |
| mai/2026 | R$ 300.000 | 55 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 199.190, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 207.422), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Vila Esperança? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Vila Esperança fica abaixo de R$ 199.190; os 5% mais caros passam de R$ 545.000, sobre 8.617 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 199.190
- Top 5% (P95)
- R$ 545.000
- Total de transações
- 8.617
- No último ano
- 821 ▼ 20.2%
Que tipos de imóvel predominam em Vila Esperança? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (33% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 13 andares, ano típico 1980.
Quais foram as últimas vendas em Vila Esperança?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 01/06/2026 | Rua Leopoldo de Freitas, 253 | 85 m² | R$ 340.000 |
| 29/05/2026 | Rua Isabel, 337 | 115 m² | R$ 380.000 |
| 26/05/2026 | Rua Cumai, 358 | 54 m² | R$ 375.000 |
| 25/05/2026 | Rua Vinte e Seis de Abril, 118 | 130 m² | R$ 320.000 |
| 25/05/2026 | Rua Cumai, 358 | 54 m² | R$ 350.000 |
| 22/05/2026 | Rua José Flavio | — | R$ 300.000 |
| 22/05/2026 | Rua Doutor Heládio, 286 | — | R$ 25.446 |
| 22/05/2026 | Rua Avial, 38 | 110 m² | R$ 470.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Vila Esperança?
169 ruas
As vias com mais endereços em Vila Esperança são Rua Maria Carlota (189), Rua Otília (189), Rua Evans (181).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 169.
Ruas mais caras de Vila Esperança
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Mapunaro | R$ 400.000 | 7 |
| Rua Sinanduva | R$ 380.000 | 21 |
| Avenida Amador Bueno da Veiga | R$ 373.106 | 390 |
| Rua Moliterno | R$ 360.000 | 45 |
| Rua Isabel | R$ 351.000 | 160 |
| Rua Heloísa Camargo | R$ 345.000 | 86 |
| Rua Canguaretama | R$ 337.800 | 5 |
| Rua Cinco de Maio | R$ 337.000 | 15 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Vila Esperança: R$ 167.000).
Vila Esperança é caro comparado a São Paulo?
Vila Esperança é o 572º bairro mais caro de São Paulo entre 1.311 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 199.190) está 11% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Vila Esperança |
|---|---|---|
| Vila Esperança (este bairro) | R$ 199.190 | — |
| Jardim Santa Cruz | R$ 203.043 | +2% |
| Bom Retiro | R$ 200.000 | +0% |
| Vila Alpina | R$ 200.000 | +0% |
| Vila Santa Catarina | R$ 195.600 | -2% |
| Capela do Socorro | R$ 195.000 | -2% |
| Vila Buarque | R$ 193.000 | -3% |
Como é morar em Vila Esperança?
Vila Esperança é um bairro predominante de apartamentos (33% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 13 andares), com ano típico de construção em 1980.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Vila Esperança
Quanto custa um imóvel em Vila Esperança, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Vila Esperança é R$ 199.190 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 167.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 207.422. Os 5% mais caros passam de R$ 545.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em julho de 2026.
Qual bairro perto de Vila Esperança é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Vila Esperança, Vila Buarque tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 193.000, contra R$ 199.190 em Vila Esperança.
Vale a pena morar ou investir em Vila Esperança?
Vila Esperança é o 572º bairro mais caro de São Paulo e está acima da mediana dos bairros da cidade — sinal de mercado consolidado e valorizado. Em números: valor mediano de R$ 199.190 (teto P95 em R$ 545.000), 821 negócios no último ano (liquidez) e queda de 20,2% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até jun/2026. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.