O mercado de Vila Beatriz em dados reais
Vila Beatriz concentra 32% dos imóveis em apartamentos, com ano típico 1984. O valor mediano das transações registradas é R$ 539.000, com alta de 11,7% no último ano. O movimento se concentra em vias como Rua Natingui, Rua Caropá, Rua Heitor Penteado.
Preço do m² em Vila Beatriz
O preço mediano por m² em Vila Beatriz é R$ 5.388/m², calculado sobre 724 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Vila Beatriz
Um apartamento em Vila Beatriz tem mediana de venda de R$ 530.000 (base ITBI) e mediana de R$ 5.388/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Vila Beatriz?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
O preço dos imóveis em Vila Beatriz subiu ou caiu?
Em Vila Beatriz, o valor típico de venda nos últimos 12 meses foi R$ 670.000, 11,7% acima dos 12 meses anteriores (R$ 600.000), segundo 189 escrituras do ITBI registradas até .
Como calculamos
Cada ponto é o valor típico (a mediana) das vendas registradas naquele mês: metade saiu por menos, metade por mais.
A linha é a tendência: a média dos últimos 6 meses. Ela tira o sobe e desce de um mês isolado.
Mês com menos de 6 vendas aparece vazado e não entra na linha. Costuma ser o mês mais recente, que o cartório ainda está registrando.
A variação de 12 meses compara a mediana do último ano com a dos 12 meses anteriores. O número só aparece com 120 vendas ou mais no ano.
Ver mês a mês
| Mês | Valor típico | Vendas |
|---|---|---|
| setembro de 2026 | R$ 386.800 | 15 |
| agosto de 2026 | R$ 415.000 | 21 |
| julho de 2026 | R$ 810.014 | 18 |
| junho de 2026 | R$ 1.020.000 | 18 |
| maio de 2026 | R$ 1.423.800 | 13 |
| abril de 2026 | R$ 1.515.000 | 13 |
| março de 2026 | R$ 597.500 | 30 |
| fevereiro de 2026 | R$ 1.000.000 | 15 |
| janeiro de 2026 | R$ 679.630 | 11 |
| dezembro de 2025 | R$ 1.520.000 | 19 |
| novembro de 2025 | R$ 1.067.500 | 20 |
| outubro de 2025 | R$ 1.000.000 | 15 |
| setembro de 2025 | R$ 880.120 | 15 |
| agosto de 2025 | R$ 1.500.000 | 13 |
| julho de 2025 | R$ 1.068.100 | 11 |
| junho de 2025 | R$ 510.000 | 15 |
| maio de 2025 | R$ 570.690 | 19 |
| abril de 2025 | R$ 898.250 | 16 |
| março de 2025 | R$ 920.000 | 11 |
| fevereiro de 2025 | R$ 964.573 | 24 |
| janeiro de 2025 | R$ 1.223.750 | 14 |
| dezembro de 2024 | R$ 319.038 | 29 |
| novembro de 2024 | R$ 300.000 | 39 |
| outubro de 2024 · poucas vendas | R$ 294.825 | 3 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 538.800, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 670.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Vila Beatriz? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Vila Beatriz fica abaixo de R$ 538.800; os 5% mais caros passam de R$ 3.450.000, sobre 3.276 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 538.800
- Top 5% (P95)
- R$ 3.450.000
- Total de transações
- 3.276
- No último ano
- 189 ▲ 11,7%
Que tipos de imóvel predominam em Vila Beatriz? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (32% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 3 andares, ano típico 1984.
Quais foram as últimas vendas em Vila Beatriz?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 24/09/2026 | Rua Heitor Penteado, 2122 | — | R$ 289.549 |
| 23/09/2026 | Rua Caropá, 12 | 275 m² | R$ 2.250.000 |
| 23/09/2026 | Rua Heitor Penteado, 2122 | — | R$ 345.600 |
| 22/09/2026 | Rua Heitor Penteado, 2122 | — | R$ 386.800 |
| 22/09/2026 | Rua Heitor Penteado, 2122 | — | R$ 43.200 |
| 22/09/2026 | Rua Caminha de Amorim, 256 | 142 m² | R$ 850.000 |
| 18/09/2026 | Rua Djalma Coelho, 195 | 119 m² | R$ 1.050.000 |
| 18/09/2026 | Rua Heitor Penteado, 2132 | — | R$ 230.000 |
| 16/09/2026 | Rua Agostinho Bezerra, 83 | — | R$ 715.000 |
| 08/09/2026 | Rua Ourânia, 77 | 322 m² | R$ 2.900.000 |
Ruas mais caras de Vila Beatriz
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Ernesto Nazaré | R$ 3.200.000 | 6 |
| Rua Lelis Vieira | R$ 2.800.000 | 7 |
| Praça Ernani Braga | R$ 2.478.218 | 5 |
| Rua Evangelista Rodrigues | R$ 2.425.000 | 18 |
| Rua Décio Reis | R$ 2.350.000 | 18 |
| Rua Cardoso de Melo Júnior | R$ 2.300.000 | 18 |
| Rua Cariaçá | R$ 2.300.000 | 5 |
| Rua Silvia Celeste de Campos | R$ 2.200.000 | 25 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Vila Beatriz: R$ 530.000).
Vila Beatriz é caro comparado a São Paulo?
Vila Beatriz é o 38º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 538.800) está 194% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 183.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Vila Beatriz |
|---|---|---|
| Vila Beatriz (este bairro) | R$ 538.800 | — |
| Vila Romana | R$ 470.000 | -13% |
| Brooklin Novo | R$ 464.133 | -14% |
| Campo Belo | R$ 458.191 | -15% |
| Sumaré | R$ 450.000 | -17% |
| Vila Madalena | R$ 410.000 | -24% |
| Granja Julieta | R$ 405.131 | -25% |
Como é morar em Vila Beatriz?
Vila Beatriz é um bairro predominante de apartamentos (32% do cadastro de IPTU), com ano típico de construção em 1984.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
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Perguntas frequentes sobre Vila Beatriz
Quanto custa um imóvel em Vila Beatriz, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Vila Beatriz é R$ 538.800 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 530.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 670.000. Os 5% mais caros passam de R$ 3.450.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em novembro de 2026.
Qual bairro perto de Vila Beatriz é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Vila Beatriz, Granja Julieta tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 405.131, contra R$ 538.800 em Vila Beatriz.
Vale a pena morar ou investir em Vila Beatriz?
Vila Beatriz é o 38º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 538.800 (teto P95 em R$ 3.450.000), 189 negócios no último ano (liquidez) e alta de 11,7% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os dados deste bairro vêm de registros públicos, não de anúncios. As transações vêm do ITBI, o imposto pago em cartório quando um imóvel muda de dono, por isso refletem negócios reais. Área, uso e ano de construção vêm do cadastro do IPTU da prefeitura.
Base de transações (ITBI) até set/2026. Indicadores atualizados em . Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
