O mercado de Mandaqui em dados reais
Mandaqui concentra 43% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 1984). O valor mediano das transações registradas é R$ 187.000, com queda de 11,1% no último ano. O movimento se concentra em vias como Rua Benjamin Cândido Ferreira Neto, Rua Nabuco de Araújo, Rua Mariquinha Viana.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Mandaqui
O preço mediano por m² em Mandaqui é R$ 2.717/m², calculado sobre 1.668 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Mandaqui
Um apartamento em Mandaqui tem mediana de venda de R$ 170.900 (base ITBI) e mediana de R$ 2.717/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Mandaqui?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Mandaqui caiu 11,1% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 320.000 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Mandaqui subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-06 → 2026-03Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| abr/2025 | R$ 400.000 | 25 |
| mai/2025 | R$ 350.000 | 15 |
| jun/2025 | R$ 400.000 | 25 |
| jul/2025 | R$ 290.000 | 33 |
| ago/2025 | R$ 290.978 | 19 |
| set/2025 | R$ 297.500 | 26 |
| out/2025 | R$ 325.946 | 18 |
| nov/2025 | R$ 315.000 | 31 |
| dez/2025 | R$ 310.000 | 42 |
| jan/2026 | R$ 335.000 | 28 |
| fev/2026 | R$ 310.000 | 31 |
| mar/2026 | R$ 350.000 | 27 |
| abr/2026 | R$ 309.887 | 20 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 187.269, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 320.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Mandaqui? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Mandaqui fica abaixo de R$ 187.269; os 5% mais caros passam de R$ 670.000, sobre 5.910 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 187.269
- Top 5% (P95)
- R$ 670.000
- Total de transações
- 5.910
- No último ano
- 271 ▼ 11.1%
Que tipos de imóvel predominam em Mandaqui? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (43% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 11 andares, ano típico 1984.
Quais foram as últimas vendas em Mandaqui?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 29/04/2026 | Rua Almirante José Saldanha da Gama, 75 | 339 m² | R$ 1.510.000 |
| 22/04/2026 | Rua Coronel João da Silva Feijó, 331 | 79 m² | R$ 290.000 |
| 22/04/2026 | Rua Pde Paulo Ravier, 194 | 184 m² | R$ 650.000 |
| 17/04/2026 | Rua Tavannes, 81 | 69 m² | R$ 400.000 |
| 16/04/2026 | Rua Salvador Tolezano, 127 | 77 m² | R$ 310.000 |
| 16/04/2026 | Rua Plínio Colás, 320 | 81 m² | R$ 430.000 |
| 14/04/2026 | Avenida do Guacá, 555 | 13 m² | R$ 52.000 |
| 14/04/2026 | Rua Salvador Tolezano, 356 | 92 m² | R$ 275.000 |
| 14/04/2026 | Avenida do Guacá, 555 | 131 m² | R$ 346.000 |
| 13/04/2026 | Rua Itambu, 118 | 58 m² | R$ 175.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Mandaqui?
322 ruas
As vias com mais endereços em Mandaqui são Rua Benjamin Cândido Ferreira Neto (81), Rua Nabuco de Araújo (80), Rua Mariquinha Viana (78).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 322.
Ruas mais caras de Mandaqui
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Voluntarios da Patria | R$ 1.100.000 | 5 |
| Rua Olivério Guaranha | R$ 960.000 | 11 |
| Rua Mileto | R$ 866.000 | 7 |
| Rua Almirante José Saldanha da Gama | R$ 711.000 | 83 |
| Rua Fulvio Morganti | R$ 641.438 | 36 |
| Rua Emidio Carbonari | R$ 590.000 | 5 |
| Rua Pde Jose Allamano | R$ 570.000 | 18 |
| Rua Deputado Gouvea Franco | R$ 566.000 | 8 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Mandaqui: R$ 170.900).
Mandaqui é caro comparado a São Paulo?
Mandaqui é o 621º bairro mais caro de São Paulo entre 1.311 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 187.269) está 4% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Mandaqui |
|---|---|---|
| Mandaqui (este bairro) | R$ 187.269 | — |
| Vila Buarque | R$ 193.000 | +3% |
| Itaquera | R$ 189.017 | +1% |
| Liberdade | R$ 185.000 | -1% |
| Campo Limpo | R$ 185.000 | -1% |
| Jardim Brasil | R$ 185.000 | -1% |
| Jardim Marajoara | R$ 182.100 | -3% |
Como é morar em Mandaqui?
Mandaqui é um bairro predominante de apartamentos (43% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 11 andares), com ano típico de construção em 1984.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Mandaqui
Quanto custa um imóvel em Mandaqui, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Mandaqui é R$ 187.269 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 170.900. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 320.000. Os 5% mais caros passam de R$ 670.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em julho de 2026.
Qual bairro perto de Mandaqui é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Mandaqui, Jardim Marajoara tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 182.100, contra R$ 187.269 em Mandaqui.
Vale a pena morar ou investir em Mandaqui?
Mandaqui é o 621º bairro mais caro de São Paulo e está acima da mediana dos bairros da cidade — sinal de mercado consolidado e valorizado. Em números: valor mediano de R$ 187.269 (teto P95 em R$ 670.000), 271 negócios no último ano (liquidez) e queda de 11,1% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até abr/2026. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.