O mercado de Mandaqui em dados reais
Mandaqui concentra 44% dos imóveis em apartamentos, com ano típico 1988. O valor mediano das transações registradas é R$ 190.000, com queda de 3,7% no último ano. O movimento se concentra em vias como Rua Benjamin Cândido Ferreira Neto, Rua Nabuco de Araújo, Rua Mariquinha Viana.
Preço do m² em Mandaqui
O preço mediano por m² em Mandaqui é R$ 2.781/m², calculado sobre 1.825 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Mandaqui
Um apartamento em Mandaqui tem mediana de venda de R$ 180.000 (base ITBI) e mediana de R$ 2.781/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Mandaqui?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
O preço dos imóveis em Mandaqui subiu ou caiu?
Em Mandaqui, o valor típico de venda nos últimos 12 meses foi R$ 338.696, 3,7% abaixo dos 12 meses anteriores (R$ 352.000), segundo 336 escrituras do ITBI registradas até .
Como calculamos
Cada ponto é o valor típico (a mediana) das vendas registradas naquele mês: metade saiu por menos, metade por mais.
A linha é a tendência: a média dos últimos 6 meses. Ela tira o sobe e desce de um mês isolado.
Mês com menos de 10 vendas aparece vazado e não entra na linha. Costuma ser o mês mais recente, que o cartório ainda está registrando.
A variação de 12 meses compara a mediana do último ano com a dos 12 meses anteriores. O número só aparece com 120 vendas ou mais no ano.
Ver mês a mês
| Mês | Valor típico | Vendas |
|---|---|---|
| outubro de 2026 · poucas vendas | R$ 117.861 | 1 |
| setembro de 2026 | R$ 416.000 | 37 |
| agosto de 2026 | R$ 294.000 | 24 |
| julho de 2026 | R$ 360.000 | 37 |
| junho de 2026 | R$ 307.508 | 30 |
| maio de 2026 | R$ 413.500 | 22 |
| abril de 2026 | R$ 320.000 | 26 |
| março de 2026 | R$ 350.000 | 28 |
| fevereiro de 2026 | R$ 340.000 | 33 |
| janeiro de 2026 | R$ 335.000 | 28 |
| dezembro de 2025 | R$ 310.000 | 42 |
| novembro de 2025 | R$ 315.000 | 31 |
| outubro de 2025 | R$ 325.946 | 20 |
| setembro de 2025 | R$ 297.500 | 26 |
| agosto de 2025 | R$ 290.978 | 19 |
| julho de 2025 | R$ 290.000 | 33 |
| junho de 2025 | R$ 400.000 | 25 |
| maio de 2025 | R$ 350.000 | 15 |
| abril de 2025 | R$ 400.000 | 25 |
| março de 2025 | R$ 360.000 | 21 |
| fevereiro de 2025 | R$ 401.670 | 20 |
| janeiro de 2025 | R$ 420.000 | 19 |
| dezembro de 2024 | R$ 300.000 | 30 |
| novembro de 2024 | R$ 417.500 | 28 |
| outubro de 2024 · poucas vendas | R$ 555.000 | 1 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 190.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 338.696), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Mandaqui? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Mandaqui fica abaixo de R$ 190.000; os 5% mais caros passam de R$ 671.000, sobre 6.131 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 190.000
- Top 5% (P95)
- R$ 671.000
- Total de transações
- 6.131
- No último ano
- 336 ▼ 3,7%
Que tipos de imóvel predominam em Mandaqui? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (44% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 4 andares, ano típico 1988.
Quais foram as últimas vendas em Mandaqui?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 06/10/2026 | Rua Itambu, 118 | 56 m² | R$ 117.861 |
| 28/09/2026 | Rua Jose de Sa Brito, 94 | 79 m² | R$ 241.000 |
| 28/09/2026 | Rua Almirante José Saldanha da Gama, 75 | 219 m² | R$ 569.640 |
| 25/09/2026 | Rua Ana de Barros, 225 | 140 m² | R$ 416.000 |
| 24/09/2026 | Rua Nabuco de Araújo, 252 | 173 m² | R$ 800.000 |
| 24/09/2026 | Rua Professor Roger Bastide, 107 | 79 m² | R$ 415.000 |
| 24/09/2026 | Rua Augusto dos Santos, 48 | 128 m² | R$ 440.000 |
| 21/09/2026 | Rua Domingos José Ferreira | — | R$ 499.000 |
| 18/09/2026 | Rua Camarajé, 109 | 106 m² | R$ 440.000 |
| 18/09/2026 | Rua Domingos José Ferreira | — | R$ 634.276 |
Ruas mais caras de Mandaqui
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Olivério Guaranha | R$ 960.000 | 11 |
| Rua Augusto Tolle | R$ 900.000 | 5 |
| Rua Mileto | R$ 866.000 | 7 |
| Rua Almirante José Saldanha da Gama | R$ 746.842 | 89 |
| Rua Fulvio Morganti | R$ 644.702 | 39 |
| Avenida Engenheiro Caetano Alvares | R$ 595.950 | 14 |
| Rua Emidio Carbonari | R$ 590.000 | 5 |
| Rua Pde Jose Allamano | R$ 570.000 | 18 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Mandaqui: R$ 180.000).
Mandaqui é caro comparado a São Paulo?
Mandaqui é o 639º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 190.000) está 4% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 183.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Mandaqui |
|---|---|---|
| Mandaqui (este bairro) | R$ 190.000 | — |
| Vila Esperança | R$ 200.000 | +5% |
| Itaquera | R$ 192.000 | +1% |
| Liberdade | R$ 190.000 | +0% |
| Jardim Brasil | R$ 190.000 | +0% |
| Campo Limpo | R$ 185.875 | -2% |
| Jardim São Luís | R$ 180.000 | -5% |
Como é morar em Mandaqui?
Mandaqui é um bairro predominante de apartamentos (44% do cadastro de IPTU), com ano típico de construção em 1988.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
As 185 ruas de Mandaqui com mais endereços
Ver as outras 161 ruas
Perguntas frequentes sobre Mandaqui
Quanto custa um imóvel em Mandaqui, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Mandaqui é R$ 190.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 180.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 338.696. Os 5% mais caros passam de R$ 671.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em novembro de 2026.
Qual bairro perto de Mandaqui é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Mandaqui, Jardim São Luís tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 180.000, contra R$ 190.000 em Mandaqui.
Vale a pena morar ou investir em Mandaqui?
Mandaqui é o 639º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 190.000 (teto P95 em R$ 671.000), 336 negócios no último ano (liquidez) e queda de 3,7% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os dados deste bairro vêm de registros públicos, não de anúncios. As transações vêm do ITBI, o imposto pago em cartório quando um imóvel muda de dono, por isso refletem negócios reais. Área, uso e ano de construção vêm do cadastro do IPTU da prefeitura.
Base de transações (ITBI) até out/2026. Indicadores atualizados em . Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
