O mercado de Água Branca em dados reais
Água Branca concentra 46% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 1989). O valor mediano das transações registradas é R$ 278.000, com alta de 6,1% no último ano. O movimento se concentra em vias como Rua Félix Guilhem, Rua William Speers, Rua Moxei.
Preço do m² em Água Branca
O preço mediano por m² em Água Branca é R$ 4.670/m², calculado sobre 2.038 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Água Branca
Um apartamento em Água Branca tem mediana de venda de R$ 300.000 (base ITBI) e mediana de R$ 4.670/m². Já o m² pedido nos anúncios ativos fica em torno de R$ 12.878 (amostra pequena de 50 anúncios, referência indicativa) — o valor de venda real (cartório) costuma ficar abaixo do anunciado. Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Água Branca?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
O preço dos imóveis em Água Branca subiu ou caiu?
Em Água Branca, o valor típico de venda nos últimos 12 meses foi R$ 350.000, 6,1% acima dos 12 meses anteriores (R$ 330.000), segundo 960 escrituras do ITBI registradas até .
Como calculamos
Cada ponto é o valor típico (a mediana) das vendas registradas naquele mês: metade saiu por menos, metade por mais.
A linha é a tendência: a média dos últimos 3 meses. Ela tira o sobe e desce de um mês isolado.
Mês com menos de 32 vendas aparece vazado e não entra na linha. Costuma ser o mês mais recente, que o cartório ainda está registrando.
A variação de 12 meses compara a mediana do último ano com a dos 12 meses anteriores. O número só aparece com 120 vendas ou mais no ano.
Ver mês a mês
| Mês | Valor típico | Vendas |
|---|---|---|
| setembro de 2026 | R$ 450.625 | 48 |
| agosto de 2026 | R$ 350.000 | 63 |
| julho de 2026 | R$ 350.000 | 106 |
| junho de 2026 | R$ 369.600 | 47 |
| maio de 2026 | R$ 350.000 | 69 |
| abril de 2026 | R$ 350.000 | 71 |
| março de 2026 | R$ 350.000 | 96 |
| fevereiro de 2026 | R$ 350.000 | 79 |
| janeiro de 2026 | R$ 350.000 | 82 |
| dezembro de 2025 | R$ 350.000 | 166 |
| novembro de 2025 | R$ 350.000 | 147 |
| outubro de 2025 | R$ 340.845 | 310 |
| setembro de 2025 | R$ 303.642 | 518 |
| agosto de 2025 | R$ 350.000 | 567 |
| julho de 2025 | R$ 289.003 | 58 |
| junho de 2025 | R$ 311.000 | 98 |
| maio de 2025 | R$ 264.000 | 267 |
| abril de 2025 | R$ 331.180 | 314 |
| março de 2025 | R$ 450.000 | 44 |
| fevereiro de 2025 | R$ 313.547 | 44 |
| janeiro de 2025 | R$ 330.000 | 75 |
| dezembro de 2024 | R$ 350.000 | 76 |
| novembro de 2024 | R$ 301.000 | 89 |
| outubro de 2024 · poucas vendas | R$ 330.000 | 19 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 277.928, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 350.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Água Branca? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Água Branca fica abaixo de R$ 277.928; os 5% mais caros passam de R$ 900.000, sobre 10.148 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 277.928
- Top 5% (P95)
- R$ 900.000
- Total de transações
- 10.148
- No último ano
- 960 ▲ 6,1%
Que tipos de imóvel predominam em Água Branca? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (46% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 14 andares, ano típico 1989.
Quais foram as últimas vendas em Água Branca?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 30/09/2026 | Avenida Santa Marina, 1588 | 123 m² | R$ 635.000 |
| 30/09/2026 | Rua Joaquim Ferreira, 55 | 137 m² | R$ 1.005.800 |
| 29/09/2026 | Avenida Santa Marina, 1588 | 123 m² | R$ 680.000 |
| 29/09/2026 | Rua Iporanga, 250 | 97 m² | R$ 820.000 |
| 28/09/2026 | Rua Faustolo, 512 | 111 m² | R$ 400.000 |
| 25/09/2026 | Rua Tanabi, 260 | — | R$ 780.300 |
| 25/09/2026 | Rua Tanabi, 334 | — | R$ 537.000 |
| 25/09/2026 | Rua Joaquim Ferreira, 55 | 116 m² | R$ 260.000 |
| 23/09/2026 | Rua Joaquim Ferreira, 55 | 104 m² | R$ 520.000 |
| 22/09/2026 | Avenida Santa Marina, 1588 | 106 m² | R$ 540.000 |
Ruas mais caras de Água Branca
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Engenheiro Stevenson | R$ 15.324.122 | 5 |
| Avenida Presidente Castelo Branco | R$ 1.991.678 | 29 |
| AVENIDA EMBAIXADOR MACEDO SOARES (LOCAL | R$ 1.800.000 | 5 |
| Rua Doutor Rafael Correia | R$ 1.468.885 | 33 |
| Rua Doutor Costa Junior | R$ 1.377.975 | 44 |
| Rua Turiassu | R$ 860.000 | 5 |
| Rua Werner Von Siemens | R$ 847.500 | 8 |
| Rua Doutor Cincinato Pamponet | R$ 655.199 | 8 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Água Branca: R$ 300.000).
Água Branca é caro comparado a São Paulo?
Água Branca é o 243º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 277.928) está 52% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 183.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Água Branca |
|---|---|---|
| Água Branca (este bairro) | R$ 277.928 | — |
| Santo Amaro | R$ 285.000 | +3% |
| Aclimação | R$ 280.000 | +1% |
| Água Rasa | R$ 280.000 | +1% |
| Butantã | R$ 276.000 | -1% |
| Tatuapé | R$ 274.450 | -1% |
| Vila Guarani | R$ 267.100 | -4% |
Como é morar em Água Branca?
Água Branca é um bairro predominante de apartamentos (46% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 14 andares), com ano típico de construção em 1989.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
As 92 ruas de Água Branca com mais endereços
Ver as outras 68 ruas
Perguntas frequentes sobre Água Branca
Quanto custa um imóvel em Água Branca, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Água Branca é R$ 277.928 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 300.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 350.000. Os 5% mais caros passam de R$ 900.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em novembro de 2026.
Qual bairro perto de Água Branca é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Água Branca, Vila Guarani tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 267.100, contra R$ 277.928 em Água Branca.
Vale a pena morar ou investir em Água Branca?
Água Branca é o 243º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 277.928 (teto P95 em R$ 900.000), 960 negócios no último ano (liquidez) e alta de 6,1% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os dados deste bairro vêm de registros públicos, não de anúncios. As transações vêm do ITBI, o imposto pago em cartório quando um imóvel muda de dono, por isso refletem negócios reais. Área, uso e ano de construção vêm do cadastro do IPTU da prefeitura.
Base de transações (ITBI) até set/2026. Indicadores atualizados em . Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
Há 307 imóveis à venda em Água Branca no mapa acima — ver imóveis e filtrar por preço, dormitórios e mais.
