O mercado de Jardim Esmeralda em dados reais
Jardim Esmeralda concentra 46% dos imóveis em casas, em edificações verticalizadas (ano típico 1993). O valor mediano das transações registradas é R$ 220.000, com alta de 7,2% no último ano. O movimento se concentra em vias como Avenida Professor José Maria Alkmin, Rua Arthur Soter Lopes da Silva, Rua Doutor João Vieira Neves.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Jardim Esmeralda
O preço mediano por m² em Jardim Esmeralda é R$ 2.840/m², calculado sobre 238 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Jardim Esmeralda
Um apartamento em Jardim Esmeralda tem mediana de venda de R$ 200.000 (base ITBI) e mediana de R$ 2.840/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Jardim Esmeralda?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Jardim Esmeralda subiu 7,2% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 372.500 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Jardim Esmeralda subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-06 → 2026-03Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| jan/2025 | R$ 502.500 | 4 |
| fev/2025 | R$ 255.000 | 3 |
| mar/2025 | R$ 250.000 | 5 |
| abr/2025 | R$ 325.000 | 4 |
| mai/2025 | R$ 280.000 | 5 |
| jun/2025 | R$ 315.000 | 5 |
| jul/2025 | R$ 380.000 | 6 |
| set/2025 | R$ 425.000 | 4 |
| out/2025 | R$ 345.000 | 4 |
| nov/2025 | R$ 440.000 | 6 |
| dez/2025 | R$ 375.000 | 7 |
| jan/2026 | R$ 295.000 | 3 |
| abr/2026 | R$ 335.000 | 5 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 220.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 372.500), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Jardim Esmeralda? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Jardim Esmeralda fica abaixo de R$ 220.000; os 5% mais caros passam de R$ 500.000, sobre 861 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 220.000
- Top 5% (P95)
- R$ 500.000
- Total de transações
- 861
- No último ano
- 40 ▲ 7.2%
Que tipos de imóvel predominam em Jardim Esmeralda? (perfil IPTU)
Predominam casas (46% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 6 andares, ano típico 1993.
Quais foram as últimas vendas em Jardim Esmeralda?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 27/04/2026 | Avenida Engenheiro Heitor Antônio Eiras Garcia, 4455 | 150 m² | R$ 335.000 |
| 16/04/2026 | Rua José Inácio da Silva, 370 | — | R$ 300.000 |
| 10/04/2026 | Rua Arthur Soter Lopes da Silva, 436 | 119 m² | R$ 445.000 |
| 07/04/2026 | Avenida Engenheiro Heitor Antônio Eiras Garcia, 1236 | 105 m² | R$ 330.000 |
| 06/04/2026 | Rua Coronel Ferreira Leal, 189 | 116 m² | R$ 500.000 |
| 20/03/2026 | Avenida José Joaquim Seabra, 931 | 99 m² | R$ 95.000 |
| 27/02/2026 | Avenida Engenheiro Heitor Antônio Eiras Garcia, 1927 | 98 m² | R$ 226.234 |
| 12/02/2026 | Avenida Engenheiro Heitor Antônio Eiras Garcia, 2214 | 87 m² | R$ 318.000 |
| 28/01/2026 | Rua Aldo Samarão Guimarães Filho, 16 | 120 m² | R$ 513.183 |
| 26/01/2026 | Rua Manuel Alonso Esteves, 170 | 75 m² | R$ 290.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Jardim Esmeralda?
71 ruas
As vias com mais endereços em Jardim Esmeralda são Avenida Professor José Maria Alkmin (101), Rua Arthur Soter Lopes da Silva (90), Rua Doutor João Vieira Neves (87).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 71.
Ruas mais caras de Jardim Esmeralda
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Ministro Adauto Lúcio Cardoso | R$ 500.000 | 5 |
| Rua Aldo Samarão Guimarães Filho | R$ 441.500 | 6 |
| Rua Coronel Ferreira Leal | R$ 387.499 | 68 |
| Rua Elizabeth Constantino Horii | R$ 360.000 | 10 |
| Rua Doutor José de Martini | R$ 355.000 | 21 |
| Rua José Cardoso de Azevedo | R$ 350.000 | 7 |
| Rua Arthur Soter Lopes da Silva | R$ 330.000 | 39 |
| Ps Uirapuru | R$ 310.930 | 10 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Jardim Esmeralda: R$ 200.000).
Jardim Esmeralda é caro comparado a São Paulo?
Jardim Esmeralda é o 469º bairro mais caro de São Paulo entre 1.311 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 220.000) está 22% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Jardim Esmeralda |
|---|---|---|
| Jardim Esmeralda (este bairro) | R$ 220.000 | — |
| Vila Carmosina | R$ 224.921 | +2% |
| Consolação | R$ 221.073 | +1% |
| Brás | R$ 220.000 | +0% |
| São Mateus | R$ 220.000 | +0% |
| Jardim da Saúde | R$ 220.000 | +0% |
| Parque Novo Mundo | R$ 219.134 | -0% |
Como é morar em Jardim Esmeralda?
Jardim Esmeralda é um bairro predominante de casas (46% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 6 andares), com ano típico de construção em 1993.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Jardim Esmeralda
Quanto custa um imóvel em Jardim Esmeralda, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Jardim Esmeralda é R$ 220.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 200.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 372.500. Os 5% mais caros passam de R$ 500.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em julho de 2026.
Qual bairro perto de Jardim Esmeralda é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Jardim Esmeralda, Parque Novo Mundo tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 219.134, contra R$ 220.000 em Jardim Esmeralda.
Vale a pena morar ou investir em Jardim Esmeralda?
Jardim Esmeralda é o 469º bairro mais caro de São Paulo e está acima da mediana dos bairros da cidade — sinal de mercado consolidado e valorizado. Em números: valor mediano de R$ 220.000 (teto P95 em R$ 500.000), 40 negócios no último ano (liquidez) e alta de 7,2% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até abr/2026. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.