O mercado de Jardim Esmeralda em dados reais
Jardim Esmeralda concentra 49% dos imóveis em casas, com ano típico 1983. O valor mediano das transações registradas é R$ 232.000. O movimento se concentra em vias como Avenida Professor José Maria Alkmin, Rua Arthur Soter Lopes da Silva, Rua Doutor João Vieira Neves.
Preço do m² em Jardim Esmeralda
O preço mediano por m² em Jardim Esmeralda é R$ 2.929/m², calculado sobre 245 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Jardim Esmeralda
Um apartamento em Jardim Esmeralda tem mediana de venda de R$ 216.353 (base ITBI) e mediana de R$ 2.929/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Jardim Esmeralda?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
O preço dos imóveis em Jardim Esmeralda subiu ou caiu?
Em Jardim Esmeralda, o valor típico de venda nos últimos 12 meses foi R$ 360.311, segundo 40 escrituras do ITBI registradas até . São poucas vendas para medir se o preço subiu ou caiu.
Poucas vendas: 40 no último ano, cerca de 4 por mês. Os números de cada mês oscilam muito; a linha usa 6 meses.
Como calculamos
Cada ponto é o valor típico (a mediana) das vendas registradas naquele mês: metade saiu por menos, metade por mais.
A linha é a tendência: a média dos últimos 6 meses. Ela tira o sobe e desce de um mês isolado.
Mês com menos de 3 vendas aparece vazado e não entra na linha. Costuma ser o mês mais recente, que o cartório ainda está registrando.
A variação de 12 meses compara a mediana do último ano com a dos 12 meses anteriores. O número só aparece com 120 vendas ou mais no ano.
Ver mês a mês
| Mês | Valor típico | Vendas |
|---|---|---|
| setembro de 2026 | R$ 275.000 | 3 |
| agosto de 2026 | R$ 350.000 | 3 |
| julho de 2026 | R$ 370.000 | 6 |
| junho de 2026 | R$ 441.500 | 4 |
| maio de 2026 | R$ 310.000 | 3 |
| abril de 2026 | R$ 390.000 | 4 |
| março de 2026 · poucas vendas | R$ 95.000 | 1 |
| fevereiro de 2026 · poucas vendas | R$ 272.117 | 2 |
| janeiro de 2026 | R$ 295.000 | 3 |
| dezembro de 2025 | R$ 402.500 | 6 |
| novembro de 2025 | R$ 440.000 | 6 |
| outubro de 2025 | R$ 345.000 | 4 |
| setembro de 2025 | R$ 425.000 | 4 |
| agosto de 2025 · poucas vendas | R$ 475.500 | 2 |
| julho de 2025 | R$ 380.000 | 6 |
| junho de 2025 | R$ 315.000 | 5 |
| maio de 2025 | R$ 248.400 | 4 |
| abril de 2025 | R$ 350.000 | 3 |
| março de 2025 | R$ 250.000 | 5 |
| fevereiro de 2025 | R$ 255.000 | 3 |
| janeiro de 2025 | R$ 580.000 | 3 |
| dezembro de 2024 | R$ 332.500 | 10 |
| novembro de 2024 · poucas vendas | R$ 290.000 | 1 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 232.500, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 360.311), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Jardim Esmeralda? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Jardim Esmeralda fica abaixo de R$ 232.500; os 5% mais caros passam de R$ 511.114, sobre 834 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 232.500
- Top 5% (P95)
- R$ 511.114
- Total de transações
- 834
- No último ano
- 40
Que tipos de imóvel predominam em Jardim Esmeralda? (perfil IPTU)
Predominam casas (49% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 2 andares, ano típico 1983.
Quais foram as últimas vendas em Jardim Esmeralda?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 22/09/2026 | Avenida Engenheiro Heitor Antônio Eiras Garcia, 2214 | 87 m² | R$ 275.000 |
| 08/09/2026 | Avenida Engenheiro Heitor Antônio Eiras Garcia, 1927 | 80 m² | R$ 260.000 |
| 28/08/2026 | Rua Gustavo Richard, 50 | 90 m² | R$ 350.000 |
| 24/08/2026 | Avenida Engenheiro Heitor Antônio Eiras Garcia, 1927 | 98 m² | R$ 350.000 |
| 05/08/2026 | Avenida Professor José Maria Alkmin, 551 | 111 m² | R$ 620.000 |
| 24/07/2026 | Avenida Engenheiro Heitor Antônio Eiras Garcia, 2214 | 87 m² | R$ 265.000 |
| 24/07/2026 | Rua Doutor João Vieira Neves, 125 | 152 m² | R$ 410.000 |
| 15/07/2026 | Rua Galdino Francisco Borges, 205 | 184 m² | R$ 540.000 |
| 13/07/2026 | Avenida Engenheiro Heitor Antônio Eiras Garcia, 2214 | 87 m² | R$ 240.000 |
| 01/07/2026 | Avenida Professor José Maria Alkmin, 1334 | 121 m² | R$ 690.000 |
Ruas mais caras de Jardim Esmeralda
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Ministro Adauto Lúcio Cardoso | R$ 500.000 | 5 |
| Rua Aldo Samarão Guimarães Filho | R$ 441.500 | 6 |
| Rua Coronel Ferreira Leal | R$ 387.499 | 68 |
| Rua Doutor José de Martini | R$ 370.000 | 17 |
| Rua Elizabeth Constantino Horii | R$ 360.000 | 10 |
| Rua José Cardoso de Azevedo | R$ 350.000 | 7 |
| Rua Arthur Soter Lopes da Silva | R$ 330.000 | 39 |
| Ps Uirapuru | R$ 310.930 | 10 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Jardim Esmeralda: R$ 216.353).
Jardim Esmeralda é caro comparado a São Paulo?
Jardim Esmeralda é o 431º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 232.500) está 27% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 183.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Jardim Esmeralda |
|---|---|---|
| Jardim Esmeralda (este bairro) | R$ 232.500 | — |
| Parque dos Príncipes | R$ 234.688 | +1% |
| Santana | R$ 234.000 | +1% |
| Lauzane Paulista | R$ 230.540 | -1% |
| Saúde | R$ 230.000 | -1% |
| Vila Matilde | R$ 230.000 | -1% |
| Vila Carmosina | R$ 230.000 | -1% |
Como é morar em Jardim Esmeralda?
Jardim Esmeralda é um bairro predominante de casas (49% do cadastro de IPTU), com ano típico de construção em 1983.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
As 42 ruas de Jardim Esmeralda com mais endereços
Ver as outras 18 ruas
Perguntas frequentes sobre Jardim Esmeralda
Quanto custa um imóvel em Jardim Esmeralda, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Jardim Esmeralda é R$ 232.500 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 216.353. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 360.311. Os 5% mais caros passam de R$ 511.114. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em novembro de 2026.
Qual bairro perto de Jardim Esmeralda é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Jardim Esmeralda, Saúde tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 230.000, contra R$ 232.500 em Jardim Esmeralda.
Vale a pena morar ou investir em Jardim Esmeralda?
Jardim Esmeralda é o 431º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 232.500 (teto P95 em R$ 511.114), 40 negócios no último ano (liquidez). Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os dados deste bairro vêm de registros públicos, não de anúncios. As transações vêm do ITBI, o imposto pago em cartório quando um imóvel muda de dono, por isso refletem negócios reais. Área, uso e ano de construção vêm do cadastro do IPTU da prefeitura.
Base de transações (ITBI) até set/2026. Indicadores atualizados em . Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
