O mercado de Eldorado em dados reais
Eldorado concentra 34% dos imóveis em casas, em edificações verticalizadas (ano típico 1983). O valor mediano das transações registradas é R$ 94.000, com alta de 35,0% no último ano. O movimento se concentra em vias como Es Agua Santa, Es Encosta, Avenida Alda.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Eldorado
O preço mediano por m² em Eldorado é R$ 5.209/m², calculado sobre 23 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Eldorado
Um apartamento em Eldorado tem mediana de venda de R$ 94.104 (base ITBI) e mediana de R$ 5.209/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Eldorado?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Eldorado subiu 35,0% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 270.000 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Eldorado subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-07 → 2026-03Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| jul/2024 | R$ 1.474.166 | 4 |
| ago/2024 | R$ 2.226.893 | 3 |
| set/2024 | R$ 2.750.000 | 5 |
| nov/2024 | R$ 200.000 | 5 |
| dez/2024 | R$ 50.993 | 5 |
| abr/2025 | R$ 100.000 | 7 |
| mai/2025 | R$ 100.000 | 3 |
| jun/2025 | R$ 112.865 | 5 |
| nov/2025 | R$ 1.613.386 | 5 |
| jan/2026 | R$ 240.000 | 3 |
| abr/2026 | R$ 662.500 | 4 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 93.883, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 270.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Eldorado? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Eldorado fica abaixo de R$ 93.883; os 5% mais caros passam de R$ 2.850.000, sobre 788 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 93.883
- Top 5% (P95)
- R$ 2.850.000
- Total de transações
- 788
- No último ano
- 20 ▲ 35.0%
Que tipos de imóvel predominam em Eldorado? (perfil IPTU)
Predominam casas (34% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 7 andares, ano típico 1983.
Quais foram as últimas vendas em Eldorado?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 13/04/2026 | Rua Richard Mayer, 258 | 217 m² | R$ 1.095.000 |
| 13/04/2026 | Rua dos Pinheiros, 603 | 252 m² | R$ 2.092.512 |
| 06/04/2026 | Rua Caranguejo, 66 | — | R$ 230.000 |
| 01/04/2026 | Rua Grumixaba | — | R$ 6.338 |
| 09/03/2026 | Rua Pierre Laporte | — | R$ 135.000 |
| 09/03/2026 | Rua Caranguejo, 66 | — | R$ 215.000 |
| 30/01/2026 | Rua Vicentina Ribeiro da Luz | — | R$ 15.000 |
| 30/01/2026 | Avenida Alda, 1941 | 200 m² | R$ 387.772 |
| 12/01/2026 | Rua Caranguejo, 66 | — | R$ 240.000 |
| 24/12/2025 | Rua Nathanael Berg | — | R$ 200.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Eldorado?
101 ruas
As vias com mais endereços em Eldorado são Es Agua Santa (184), Es Encosta (115), Avenida Alda (99).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 101.
Ruas mais caras de Eldorado
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua dos Pinheiros | R$ 1.000.000 | 52 |
| Rua João Pedro Corrêa | R$ 700.000 | 30 |
| Avenida Cidade Judaidet Marjayoun | R$ 400.000 | 6 |
| Rua Caranguejo | R$ 235.000 | 40 |
| Rua Josephina G Elias Dona Bimba | R$ 210.000 | 5 |
| Avenida Alda | R$ 197.500 | 20 |
| Rua Doutor Alberto Cottini | R$ 180.000 | 7 |
| Rua Miriam Licette | R$ 160.000 | 5 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Eldorado: R$ 94.104).
Eldorado é caro comparado a São Paulo?
Eldorado é o 1004º bairro mais caro de São Paulo entre 1.311 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 93.883) está 48% abaixo da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Eldorado |
|---|---|---|
| Eldorado (este bairro) | R$ 93.883 | — |
| Jardim Celeste | R$ 127.768 | +36% |
| Santa Ifigênia | R$ 116.665 | +24% |
| CENTRO | R$ 100.000 | +7% |
| Conjunto Habitacional José Bonifácio | R$ 90.000 | -4% |
| Jardim Ângela | R$ 85.000 | -10% |
| Cidade Tiradentes | R$ 61.000 | -35% |
Como é morar em Eldorado?
Eldorado é um bairro predominante de casas (34% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 7 andares), com ano típico de construção em 1983.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Eldorado
Quanto custa um imóvel em Eldorado, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Eldorado é R$ 93.883 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 94.104. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 270.000. Os 5% mais caros passam de R$ 2.850.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em julho de 2026.
Qual bairro perto de Eldorado é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Eldorado, Cidade Tiradentes tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 61.000, contra R$ 93.883 em Eldorado.
Vale a pena morar ou investir em Eldorado?
Eldorado é o 1004º bairro mais caro de São Paulo e está abaixo da mediana dos bairros da cidade — sinal de preço de entrada mais acessível. Em números: valor mediano de R$ 93.883 (teto P95 em R$ 2.850.000), 20 negócios no último ano (liquidez) e alta de 35,0% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até abr/2026. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.