O mercado de Vila Nivi em dados reais
Vila Nivi concentra 52% dos imóveis em casas, com ano típico 1985. O valor mediano das transações registradas é R$ 300.000. O movimento se concentra em vias como Rua Baltazar de Morais, Rua Tanque Velho, Rua das Vertentes.
Preço do m² em Vila Nivi
O preço mediano por m² em Vila Nivi é R$ 3.050/m², calculado sobre 105 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Vila Nivi
Um apartamento em Vila Nivi tem mediana de venda de R$ 340.000 (base ITBI) e mediana de R$ 3.050/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Vila Nivi?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
O preço dos imóveis em Vila Nivi subiu ou caiu?
Em Vila Nivi, o valor típico de venda nos últimos 12 meses foi R$ 315.000, segundo 31 escrituras do ITBI registradas até . São poucas vendas para medir se o preço subiu ou caiu.
Só 31 vendas no último ano: pouco para traçar uma tendência. A lista mês a mês abaixo mostra cada mês.
Como calculamos
Cada ponto é o valor típico (a mediana) das vendas registradas naquele mês: metade saiu por menos, metade por mais.
A linha é a tendência: a média dos últimos 6 meses. Ela tira o sobe e desce de um mês isolado.
Mês com menos de 3 vendas aparece vazado e não entra na linha. Costuma ser o mês mais recente, que o cartório ainda está registrando.
A variação de 12 meses compara a mediana do último ano com a dos 12 meses anteriores. O número só aparece com 120 vendas ou mais no ano.
Ver mês a mês
| Mês | Valor típico | Vendas |
|---|---|---|
| setembro de 2026 · poucas vendas | R$ 187.000 | 2 |
| agosto de 2026 · poucas vendas | R$ 480.000 | 1 |
| julho de 2026 | R$ 460.000 | 5 |
| junho de 2026 | R$ 275.000 | 4 |
| maio de 2026 | R$ 651.000 | 3 |
| abril de 2026 · poucas vendas | R$ 275.000 | 1 |
| março de 2026 | R$ 225.000 | 5 |
| fevereiro de 2026 · poucas vendas | R$ 947.500 | 2 |
| janeiro de 2026 | R$ 435.000 | 4 |
| dezembro de 2025 · poucas vendas | R$ 490.000 | 1 |
| novembro de 2025 | R$ 269.000 | 4 |
| outubro de 2025 | R$ 390.000 | 8 |
| setembro de 2025 | R$ 329.000 | 3 |
| agosto de 2025 · poucas vendas | R$ 460.000 | 1 |
| julho de 2025 | R$ 436.089 | 6 |
| junho de 2025 · poucas vendas | R$ 220.000 | 2 |
| maio de 2025 | R$ 450.000 | 3 |
| abril de 2025 | R$ 357.500 | 6 |
| março de 2025 | R$ 545.000 | 6 |
| fevereiro de 2025 | R$ 235.000 | 3 |
| janeiro de 2025 · poucas vendas | R$ 506.000 | 1 |
| dezembro de 2024 · poucas vendas | R$ 585.000 | 2 |
| novembro de 2024 · poucas vendas | R$ 217.000 | 2 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 300.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 315.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Vila Nivi? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Vila Nivi fica abaixo de R$ 300.000; os 5% mais caros passam de R$ 690.120, sobre 459 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 300.000
- Top 5% (P95)
- R$ 690.120
- Total de transações
- 459
- No último ano
- 31
Que tipos de imóvel predominam em Vila Nivi? (perfil IPTU)
Predominam casas (52% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 2 andares, ano típico 1985.
Quais foram as últimas vendas em Vila Nivi?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 22/09/2026 | Rua Cd de Assumar, 237 | 63 m² | R$ 100.000 |
| 04/09/2026 | Rua Francisco Zanela, 111 | 53 m² | R$ 274.000 |
| 19/08/2026 | Rua Mata Redonda, 130 | 80 m² | R$ 480.000 |
| 31/07/2026 | Rua Mantena, 105 | — | R$ 440.000 |
| 28/07/2026 | Rua Sebastião de Freitas, 96 | — | R$ 275.000 |
| 23/07/2026 | Rua Capricho, 1046 | 141 m² | R$ 522.500 |
| 08/07/2026 | Rua Capricho, 1046 | 138 m² | R$ 460.000 |
| 03/07/2026 | Rua Cardeal, 60 | 90 m² | R$ 830.000 |
| 30/06/2026 | Rua Baltazar de Morais, 214 | 39 m² | R$ 190.000 |
| 19/06/2026 | Rua Capricho, 1046 | 137 m² | R$ 495.000 |
Ruas mais caras de Vila Nivi
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Cinco Pontas | R$ 600.000 | 7 |
| Rua das Vertentes | R$ 508.500 | 8 |
| Rua Mata Redonda | R$ 440.000 | 13 |
| Rua Capricho | R$ 405.000 | 99 |
| Rua João Martins Bueno | R$ 375.000 | 6 |
| Rua Maurício Semer | R$ 350.000 | 6 |
| Rua Cd de Assumar | R$ 345.000 | 21 |
| Rua Cesário Bastos | R$ 343.000 | 13 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Vila Nivi: R$ 340.000).
Vila Nivi é caro comparado a São Paulo?
Vila Nivi é o 204º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 300.000) está 64% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 183.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Vila Nivi |
|---|---|---|
| Vila Nivi (este bairro) | R$ 300.000 | — |
| Jardim Paulista | R$ 300.000 | +0% |
| Ipiranga | R$ 300.000 | +0% |
| Vila Sônia | R$ 300.000 | +0% |
| Vila Monumento | R$ 300.000 | +0% |
| Vila Gumercindo | R$ 300.000 | +0% |
| Água Fria | R$ 300.000 | +0% |
Como é morar em Vila Nivi?
Vila Nivi é um bairro predominante de casas (52% do cadastro de IPTU), com ano típico de construção em 1985.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
As 32 ruas de Vila Nivi com mais endereços
Perguntas frequentes sobre Vila Nivi
Quanto custa um imóvel em Vila Nivi, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Vila Nivi é R$ 300.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 340.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 315.000. Os 5% mais caros passam de R$ 690.120. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em novembro de 2026.
Vale a pena morar ou investir em Vila Nivi?
Vila Nivi é o 204º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 300.000 (teto P95 em R$ 690.120), 31 negócios no último ano (liquidez). Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os dados deste bairro vêm de registros públicos, não de anúncios. As transações vêm do ITBI, o imposto pago em cartório quando um imóvel muda de dono, por isso refletem negócios reais. Área, uso e ano de construção vêm do cadastro do IPTU da prefeitura.
Base de transações (ITBI) até set/2026. Indicadores atualizados em . Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
