O mercado de Cupecê em dados reais
Cupecê concentra 40% dos imóveis em casas, com ano típico 1989. O valor mediano das transações registradas é R$ 191.000. O movimento se concentra em vias como Es Antiga do Mar, Rua José Fernandes, Rua do Arcipreste.
Preço do m² em Cupecê
O preço mediano por m² em Cupecê é R$ 2.283/m², calculado sobre 41 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Cupecê
Um apartamento em Cupecê tem mediana de venda de R$ 195.000 (base ITBI) e mediana de R$ 2.283/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Cupecê?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
O preço dos imóveis em Cupecê subiu ou caiu?
Em Cupecê, o valor típico de venda nos últimos 12 meses foi R$ 300.000, segundo 15 escrituras do ITBI registradas até . São poucas vendas para medir se o preço subiu ou caiu.
Só 15 vendas no último ano: pouco para traçar uma tendência. A lista mês a mês abaixo mostra cada mês.
Como calculamos
Cada ponto é o valor típico (a mediana) das vendas registradas naquele mês: metade saiu por menos, metade por mais.
A linha é a tendência: a média dos últimos 6 meses. Ela tira o sobe e desce de um mês isolado.
Mês com menos de 3 vendas aparece vazado e não entra na linha. Costuma ser o mês mais recente, que o cartório ainda está registrando.
A variação de 12 meses compara a mediana do último ano com a dos 12 meses anteriores. O número só aparece com 120 vendas ou mais no ano.
Ver mês a mês
| Mês | Valor típico | Vendas |
|---|---|---|
| setembro de 2026 · poucas vendas | R$ 408.875 | 2 |
| agosto de 2026 · poucas vendas | R$ 439.822 | 2 |
| julho de 2026 · poucas vendas | R$ 300.000 | 1 |
| junho de 2026 · poucas vendas | R$ 252.500 | 2 |
| maio de 2026 · poucas vendas | R$ 630.000 | 1 |
| março de 2026 · poucas vendas | R$ 4.000.000 | 1 |
| fevereiro de 2026 | R$ 345.000 | 3 |
| dezembro de 2025 | R$ 190.000 | 3 |
| agosto de 2025 · poucas vendas | R$ 285.000 | 1 |
| junho de 2025 · poucas vendas | R$ 300.000 | 1 |
| maio de 2025 · poucas vendas | R$ 870.000 | 1 |
| abril de 2025 · poucas vendas | R$ 580.000 | 1 |
| março de 2025 · poucas vendas | R$ 355.507 | 2 |
| dezembro de 2024 · poucas vendas | R$ 315.000 | 1 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 191.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 300.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Cupecê? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Cupecê fica abaixo de R$ 191.000; os 5% mais caros passam de R$ 650.000, sobre 303 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 191.000
- Top 5% (P95)
- R$ 650.000
- Total de transações
- 303
- No último ano
- 15
Que tipos de imóvel predominam em Cupecê? (perfil IPTU)
Predominam casas (41% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 2 andares, ano típico 1989.
Quais foram as últimas vendas em Cupecê?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 09/09/2026 | Rua José Fernandes, 181 | 102 m² | R$ 270.000 |
| 01/09/2026 | Rua Sérgio Grevinski, 48 | 82 m² | R$ 547.750 |
| 28/08/2026 | Rua José Fernandes, 181 | 102 m² | R$ 280.000 |
| 04/08/2026 | Rua Sérgio Grevinski, 42 | 83 m² | R$ 599.645 |
| 02/07/2026 | Rua José Fernandes, 181 | 141 m² | R$ 300.000 |
| 10/06/2026 | Rua José Fernandes, 181 | 102 m² | R$ 275.000 |
| 02/06/2026 | Rua Horácio Alves da Costa, 280 | 92 m² | R$ 230.000 |
| 08/05/2026 | Rua Clovis da Cunha de Castro, 91 | 93 m² | R$ 630.000 |
| 24/02/2026 | Rua Arquiteto Felipe Joaquim Júnior, 215 | 83 m² | R$ 345.000 |
| 18/02/2026 | Rua Joaquim Severino, 89 | — | R$ 670.000 |
Ruas mais caras de Cupecê
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua João Protezek | R$ 473.500 | 8 |
| Rua Sérgio Grevinski | R$ 470.000 | 5 |
| Avenida Cupecê | R$ 345.000 | 7 |
| Rua Cosme Fonte Lira | R$ 330.000 | 16 |
| Rua Clovis da Cunha de Castro | R$ 246.000 | 6 |
| Rua do Arcipreste | R$ 177.500 | 14 |
| Es Antiga do Mar | R$ 155.000 | 8 |
| Rua José Fernandes | R$ 140.000 | 113 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Cupecê: R$ 195.000).
Cupecê é caro comparado a São Paulo?
Cupecê é o 623º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 191.000) está 4% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 183.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Cupecê |
|---|---|---|
| Cupecê (este bairro) | R$ 191.000 | — |
| Vila Esperança | R$ 200.000 | +5% |
| Itaquera | R$ 192.000 | +1% |
| Liberdade | R$ 190.000 | -1% |
| Mandaqui | R$ 190.000 | -1% |
| Jardim Brasil | R$ 190.000 | -1% |
| Campo Limpo | R$ 185.875 | -3% |
Como é morar em Cupecê?
Cupecê é um bairro predominante de casas (41% do cadastro de IPTU), com ano típico de construção em 1989.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
As 19 ruas de Cupecê com mais endereços
Perguntas frequentes sobre Cupecê
Quanto custa um imóvel em Cupecê, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Cupecê é R$ 191.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 195.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 300.000. Os 5% mais caros passam de R$ 650.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em novembro de 2026.
Qual bairro perto de Cupecê é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Cupecê, Campo Limpo tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 185.875, contra R$ 191.000 em Cupecê.
Vale a pena morar ou investir em Cupecê?
Cupecê é o 623º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 191.000 (teto P95 em R$ 650.000), 15 negócios no último ano (liquidez). Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os dados deste bairro vêm de registros públicos, não de anúncios. As transações vêm do ITBI, o imposto pago em cartório quando um imóvel muda de dono, por isso refletem negócios reais. Área, uso e ano de construção vêm do cadastro do IPTU da prefeitura.
Base de transações (ITBI) até set/2026. Indicadores atualizados em . Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
