O mercado de Jardim São Nicolau em dados reais
Jardim São Nicolau concentra 55% dos imóveis em casas, com ano típico 1992. O valor mediano das transações registradas é R$ 200.000. O movimento se concentra em vias como Rua Georg Riemann, Rua Campo das Pitangueiras, Rua Morro de Santa Teresa.
Preço do m² em Jardim São Nicolau
O preço mediano por m² em Jardim São Nicolau é R$ 3.458/m², calculado sobre 30 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Jardim São Nicolau
Um apartamento em Jardim São Nicolau tem mediana de venda de R$ 200.000 (base ITBI) e mediana de R$ 3.458/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Jardim São Nicolau?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
O preço dos imóveis em Jardim São Nicolau subiu ou caiu?
Em Jardim São Nicolau, o valor típico de venda nos últimos 12 meses foi R$ 390.000, segundo 16 escrituras do ITBI registradas até . São poucas vendas para medir se o preço subiu ou caiu.
Só 16 vendas no último ano: pouco para traçar uma tendência. A lista mês a mês abaixo mostra cada mês.
Como calculamos
Cada ponto é o valor típico (a mediana) das vendas registradas naquele mês: metade saiu por menos, metade por mais.
A linha é a tendência: a média dos últimos 6 meses. Ela tira o sobe e desce de um mês isolado.
Mês com menos de 3 vendas aparece vazado e não entra na linha. Costuma ser o mês mais recente, que o cartório ainda está registrando.
A variação de 12 meses compara a mediana do último ano com a dos 12 meses anteriores. O número só aparece com 120 vendas ou mais no ano.
Ver mês a mês
| Mês | Valor típico | Vendas |
|---|---|---|
| setembro de 2026 · poucas vendas | R$ 400.000 | 1 |
| julho de 2026 | R$ 314.000 | 4 |
| junho de 2026 · poucas vendas | R$ 452.000 | 2 |
| março de 2026 · poucas vendas | R$ 450.000 | 1 |
| fevereiro de 2026 · poucas vendas | R$ 290.000 | 1 |
| janeiro de 2026 · poucas vendas | R$ 220.000 | 1 |
| dezembro de 2025 | R$ 290.000 | 5 |
| novembro de 2025 · poucas vendas | R$ 430.000 | 1 |
| outubro de 2025 · poucas vendas | R$ 470.000 | 1 |
| setembro de 2025 · poucas vendas | R$ 247.500 | 2 |
| julho de 2025 · poucas vendas | R$ 830.000 | 1 |
| março de 2025 · poucas vendas | R$ 437.500 | 2 |
| dezembro de 2024 · poucas vendas | R$ 198.000 | 1 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 200.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 390.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Jardim São Nicolau? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Jardim São Nicolau fica abaixo de R$ 200.000; os 5% mais caros passam de R$ 622.500, sobre 203 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 200.000
- Top 5% (P95)
- R$ 622.500
- Total de transações
- 203
- No último ano
- 16
Que tipos de imóvel predominam em Jardim São Nicolau? (perfil IPTU)
Predominam casas (55% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 2 andares, ano típico 1992.
Quais foram as últimas vendas em Jardim São Nicolau?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 11/09/2026 | Rua Varsovia | — | R$ 400.000 |
| 29/07/2026 | Rua José Ferreira de Andrade, 147 | — | R$ 480.000 |
| 23/07/2026 | Rua Carlos Finlay, 94 | 80 m² | R$ 165.000 |
| 22/07/2026 | Rua Campo das Pitangueiras, 680 | 96 m² | R$ 380.000 |
| 16/07/2026 | Rua Campo das Pitangueiras, 680 | 96 m² | R$ 248.000 |
| 22/06/2026 | Rua José Ferreira de Andrade, 147 | 300 m² | R$ 480.000 |
| 17/06/2026 | Avenida Nicolau Jacinto, 321 | 98 m² | R$ 424.000 |
| 16/03/2026 | Rua José Ferreira de Andrade, 147 | 300 m² | R$ 450.000 |
| 21/01/2026 | Rua Campo das Pitangueiras, 680 | 48 m² | R$ 220.000 |
| 25/12/2025 | Rua Morro de Santa Teresa, 245 | 63 m² | R$ 179.400 |
Ruas mais caras de Jardim São Nicolau
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Avenida Nicolau Jacinto | R$ 355.000 | 7 |
| Rua José Ferreira de Andrade | R$ 342.500 | 10 |
| Rua Georges Lipman Ebel | R$ 328.500 | 14 |
| Rua Georg Riemann | R$ 312.548 | 20 |
| Rua Miguel Fontanarosa | R$ 275.000 | 10 |
| Rua Cristina de V Ceccato | R$ 250.000 | 15 |
| Rua Campo das Pitangueiras | R$ 200.000 | 42 |
| Rua Varsovia | R$ 199.800 | 13 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Jardim São Nicolau: R$ 200.000).
Jardim São Nicolau é caro comparado a São Paulo?
Jardim São Nicolau é o 585º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 200.000) está 9% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 183.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Jardim São Nicolau |
|---|---|---|
| Jardim São Nicolau (este bairro) | R$ 200.000 | — |
| Vila Alpina | R$ 205.000 | +3% |
| Bom Retiro | R$ 204.996 | +3% |
| Vila Esperança | R$ 200.000 | +0% |
| Vila Santa Catarina | R$ 200.000 | +0% |
| Capela do Socorro | R$ 200.000 | +0% |
| Campos Elíseos | R$ 200.000 | +0% |
Como é morar em Jardim São Nicolau?
Jardim São Nicolau é um bairro predominante de casas (55% do cadastro de IPTU), com ano típico de construção em 1992.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
As 17 ruas de Jardim São Nicolau com mais endereços
Perguntas frequentes sobre Jardim São Nicolau
Quanto custa um imóvel em Jardim São Nicolau, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Jardim São Nicolau é R$ 200.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 200.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 390.000. Os 5% mais caros passam de R$ 622.500. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em novembro de 2026.
Vale a pena morar ou investir em Jardim São Nicolau?
Jardim São Nicolau é o 585º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 200.000 (teto P95 em R$ 622.500), 16 negócios no último ano (liquidez). Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os dados deste bairro vêm de registros públicos, não de anúncios. As transações vêm do ITBI, o imposto pago em cartório quando um imóvel muda de dono, por isso refletem negócios reais. Área, uso e ano de construção vêm do cadastro do IPTU da prefeitura.
Base de transações (ITBI) até set/2026. Indicadores atualizados em . Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
