O mercado de Jardim São Nicolau em dados reais
Jardim São Nicolau tem 54% de seu estoque imobiliário composto por casas, cujas construções datam, em média, de 1993. Conforme os dados públicos de cartório, o valor mediano das transações realizadas no bairro é de R$ 199.000, montante que apresentou uma queda de 12,9% no último ano. A atividade do mercado imobiliário local concentra-se em vias como Rua Georg Riemann, Rua Campo das Pitangueiras e Rua Morro de Santa Teresa, sendo que o registro mais recente ocorreu em 16 de março de 2026, na Rua José Ferreira de Andrade, 147, pelo valor de R$ 450.000 para uma área construída de 300 m².
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Jardim São Nicolau
O preço mediano por m² em Jardim São Nicolau é R$ 3.467/m², calculado sobre 27 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Jardim São Nicolau
Um apartamento em Jardim São Nicolau tem mediana de venda de R$ 199.000 (base ITBI) e mediana de R$ 3.467/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Jardim São Nicolau?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Jardim São Nicolau caiu 12,9% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 290.000 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Jardim São Nicolau subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-09 → 2026-02Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 198.900, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 290.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Jardim São Nicolau? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Jardim São Nicolau fica abaixo de R$ 198.900; os 5% mais caros passam de R$ 626.250, sobre 196 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 198.900
- Top 5% (P95)
- R$ 626.250
- Total de transações
- 196
- No último ano
- 13 ▼ 12.9%
Que tipos de imóvel predominam em Jardim São Nicolau? (perfil IPTU)
Predominam casas (54% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 2 andares, ano típico 1993.
Quais foram as últimas vendas em Jardim São Nicolau?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 16/03/2026 | Rua José Ferreira de Andrade, 147 | 300 m² | R$ 450.000 |
| 21/01/2026 | Rua Campo das Pitangueiras, 680 | 48 m² | R$ 220.000 |
| 25/12/2025 | Rua Morro de Santa Teresa, 245 | 63 m² | R$ 179.400 |
| 19/12/2025 | Rua Carlos Finlay, 94 | 80 m² | R$ 290.000 |
| 18/12/2025 | Rua Carlos Finlay, 135 | 68 m² | R$ 450.000 |
| 15/12/2025 | Rua Cristina de V Ceccato, 214 | 264 m² | R$ 600.000 |
| 12/12/2025 | Rua Georg Riemann, 180 | 260 m² | R$ 35.611 |
| 21/11/2025 | Rua José Ferreira de Andrade, 147 | 300 m² | R$ 430.000 |
| 10/10/2025 | Rua Georg Riemann, 288 | 116 m² | R$ 470.000 |
| 23/09/2025 | Rua Campo das Pitangueiras, 680 | 60 m² | R$ 245.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Jardim São Nicolau?
22 ruas
As vias com mais endereços em Jardim São Nicolau são Rua Georg Riemann (79), Rua Campo das Pitangueiras (62), Rua Morro de Santa Teresa (60).
Ruas mais caras de Jardim São Nicolau
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Georges Lipman Ebel | R$ 328.500 | 14 |
| Avenida Nicolau Jacinto | R$ 317.500 | 6 |
| Rua Georg Riemann | R$ 312.548 | 20 |
| Rua Miguel Fontanarosa | R$ 275.000 | 10 |
| Rua Cristina de V Ceccato | R$ 250.000 | 15 |
| Rua Campo das Pitangueiras | R$ 200.000 | 40 |
| Rua José Ferreira de Andrade | R$ 187.500 | 8 |
| Rua Varsovia | R$ 187.400 | 12 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Jardim São Nicolau: R$ 199.000).
Jardim São Nicolau é caro comparado a São Paulo?
Jardim São Nicolau é o 584º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 198.900) está 11% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Jardim São Nicolau |
|---|---|---|
| Jardim São Nicolau (este bairro) | R$ 198.900 | — |
| Bom Retiro | R$ 200.000 | +1% |
| Vila Esperança | R$ 200.000 | +1% |
| Vila Alpina | R$ 200.000 | +1% |
| Vila Santa Catarina | R$ 195.600 | -2% |
| Capela do Socorro | R$ 195.000 | -2% |
| Vila Buarque | R$ 193.673 | -3% |
Como é morar em Jardim São Nicolau?
Jardim São Nicolau possui um perfil marcado pela predominância de casas, que representam 54% do cadastro de IPTU, com edificações datadas majoritariamente de 1993. A circulação local concentra-se em vias como Rua Campo das Pitangueiras, Rua Carlos Finlay e Rua Engelbert Romer. Conforme os dados públicos de IPTU, o bairro totaliza 760 imóveis, sendo 413 casas e 120 apartamentos em condomínio, mantendo uma mediana de 166 m² construídos por edificação.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Jardim São Nicolau
Quanto custa um imóvel em Jardim São Nicolau, São Paulo?
Em Jardim São Nicolau, a mediana de uma transação registrada via ITBI é de R$ 198.900 considerando todos os tipos de imóvel, valor que ajusta para R$ 199.000 quando isolamos apenas os apartamentos. Ao observar os últimos 12 meses, a mediana registrada foi de R$ 290.000, enquanto a parcela dos 5% mais caros supera R$ 626.250. Estes números refletem vendas reais de cartório, baseadas no ITBI e não em valores de anúncio, com dados atualizados em julho de 2026. Como o volume de registros apresenta oscilações mensais, sendo dezembro de 2025 o mês de maior movimento na série com 5 registros, a mediana de 12 meses funciona como a leitura mais estável para compreender o mercado local.
Qual bairro perto de Jardim São Nicolau é mais barato?
Ao comparar o mercado de Jardim São Nicolau com outros bairros de São Paulo, nota-se que Vila Buarque apresenta a menor mediana de transação baseada em dados de ITBI, registrando R$ 193.673 frente aos R$ 198.900 observados em Jardim São Nicolau.
Vale a pena morar ou investir em Jardim São Nicolau?
Jardim São Nicolau figura como o 584º bairro mais caro de São Paulo entre os que possuem dados públicos, apresentando uma mediana de preços superior à observada na média dos bairros da cidade. Analisando os registros de cartório, o valor mediano é de R$ 198.900, com o teto P95 atingindo R$ 626.250, enquanto o mercado registrou 13 negócios no último ano e uma queda de 12,9% de preço em 12 meses. O volume de transações corresponde a 1,7% dos 760 imóveis cadastrados no bairro que trocaram de mãos no ano, informações que podem ser consultadas por rua nesta página para conferência com o orçamento disponível.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até mar/2026. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.