O mercado de Cachoeirinha em dados reais
Cachoeirinha concentra 43% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 2002). O valor mediano das transações registradas é R$ 200.000. O movimento se concentra em vias como Rua Cantareira, Rua Ana do Sacramento Andrade, Rua Julião Ferreira da Silva.
Preço do m² em Cachoeirinha
O preço mediano por m² em Cachoeirinha é R$ 2.796/m², calculado sobre 654 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Cachoeirinha
Um apartamento em Cachoeirinha tem mediana de venda de R$ 205.000 (base ITBI) e mediana de R$ 2.796/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Cachoeirinha?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
O preço dos imóveis em Cachoeirinha subiu ou caiu?
Em Cachoeirinha, o valor típico de venda nos últimos 12 meses foi R$ 25.000, segundo 199 escrituras do ITBI registradas até .
Variação alta para 12 meses. Parte dela pode vir do tipo de imóvel vendido no período (casas, apartamentos maiores, lançamentos), não só do preço. Compare os pontos de cada mês no gráfico.
Como calculamos
Cada ponto é o valor típico (a mediana) das vendas registradas naquele mês: metade saiu por menos, metade por mais.
A linha é a tendência: a média dos últimos 6 meses. Ela tira o sobe e desce de um mês isolado.
Mês com menos de 3 vendas aparece vazado e não entra na linha. Costuma ser o mês mais recente, que o cartório ainda está registrando.
A variação de 12 meses compara a mediana do último ano com a dos 12 meses anteriores. O número só aparece com 120 vendas ou mais no ano.
Ver mês a mês
| Mês | Valor típico | Vendas |
|---|---|---|
| setembro de 2026 | R$ 25.000 | 119 |
| agosto de 2026 | R$ 333.500 | 8 |
| julho de 2026 | R$ 303.871 | 12 |
| junho de 2026 | R$ 295.000 | 13 |
| maio de 2026 | R$ 295.000 | 9 |
| abril de 2026 | R$ 310.000 | 7 |
| março de 2026 | R$ 274.482 | 7 |
| fevereiro de 2026 | R$ 305.000 | 6 |
| janeiro de 2026 · poucas vendas | R$ 160.000 | 2 |
| dezembro de 2025 | R$ 300.000 | 12 |
| novembro de 2025 | R$ 292.000 | 4 |
| outubro de 2025 | R$ 285.000 | 7 |
| setembro de 2025 | R$ 257.500 | 4 |
| agosto de 2025 | R$ 282.500 | 6 |
| julho de 2025 | R$ 270.000 | 5 |
| junho de 2025 | R$ 320.000 | 5 |
| maio de 2025 | R$ 244.504 | 4 |
| abril de 2025 | R$ 275.000 | 11 |
| março de 2025 | R$ 283.000 | 5 |
| fevereiro de 2025 | R$ 290.000 | 7 |
| janeiro de 2025 | R$ 256.000 | 4 |
| dezembro de 2024 | R$ 297.500 | 12 |
| novembro de 2024 | R$ 255.000 | 10 |
| outubro de 2024 · poucas vendas | R$ 280.000 | 2 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 200.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 25.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Cachoeirinha? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Cachoeirinha fica abaixo de R$ 200.000; os 5% mais caros passam de R$ 350.000, sobre 1.757 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 200.000
- Top 5% (P95)
- R$ 350.000
- Total de transações
- 1.757
- No último ano
- 199
Que tipos de imóvel predominam em Cachoeirinha? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (43% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 9 andares, ano típico 2002.
Quais foram as últimas vendas em Cachoeirinha?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 25/09/2026 | Avenida General Penha Brasil, 360 | — | R$ 25.000 |
| 24/09/2026 | Rua José Ferreira de Castro, 333 | 73 m² | R$ 290.000 |
| 23/09/2026 | Avenida General Penha Brasil, 360 | — | R$ 25.000 |
| 22/09/2026 | Avenida General Penha Brasil, 360 | — | R$ 25.000 |
| 21/09/2026 | Avenida General Penha Brasil, 360 | — | R$ 25.000 |
Ruas mais caras de Cachoeirinha
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Avenida Santa Inês | R$ 345.000 | 37 |
| Rua do Engenho | R$ 294.000 | 10 |
| Rua Pimentel Brandão | R$ 275.000 | 6 |
| Rua José Frederico | R$ 266.000 | 18 |
| Rua Manuel Olímpio Calado | R$ 255.000 | 11 |
| Avenida Deputado Emilio Carlos | R$ 248.000 | 173 |
| Rua da Ventura | R$ 230.000 | 19 |
| Rua Maria de São José Cunha | R$ 220.000 | 6 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Cachoeirinha: R$ 205.000).
Cachoeirinha é caro comparado a São Paulo?
Cachoeirinha é o 570º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 200.000) está 9% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 183.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Cachoeirinha |
|---|---|---|
| Cachoeirinha (este bairro) | R$ 200.000 | — |
| Vila Alpina | R$ 205.000 | +3% |
| Bom Retiro | R$ 204.996 | +3% |
| Vila Esperança | R$ 200.000 | +0% |
| Vila Santa Catarina | R$ 200.000 | +0% |
| Capela do Socorro | R$ 200.000 | +0% |
| Campos Elíseos | R$ 200.000 | +0% |
Como é morar em Cachoeirinha?
Cachoeirinha é um bairro predominante de apartamentos (43% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 9 andares), com ano típico de construção em 2002.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
As 41 ruas de Cachoeirinha com mais endereços
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Perguntas frequentes sobre Cachoeirinha
Quanto custa um imóvel em Cachoeirinha, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Cachoeirinha é R$ 200.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 205.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 25.000. Os 5% mais caros passam de R$ 350.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em novembro de 2026.
Vale a pena morar ou investir em Cachoeirinha?
Cachoeirinha é o 570º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 200.000 (teto P95 em R$ 350.000), 199 negócios no último ano (liquidez). Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os dados deste bairro vêm de registros públicos, não de anúncios. As transações vêm do ITBI, o imposto pago em cartório quando um imóvel muda de dono, por isso refletem negócios reais. Área, uso e ano de construção vêm do cadastro do IPTU da prefeitura.
Base de transações (ITBI) até set/2026. Indicadores atualizados em . Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
