O mercado de Alto Do Mandaqui em dados reais
Alto do Mandaqui concentra 78% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 1988). O valor mediano das transações registradas é R$ 160.000. O movimento se concentra em vias como Rua Ponta Grossa, Rua Djalma Forjaz, Rua Judith Zumkeller.
Preço do m² em Alto Do Mandaqui
O preço mediano por m² em Alto Do Mandaqui é R$ 3.651/m², calculado sobre 598 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Alto Do Mandaqui
Um apartamento em Alto Do Mandaqui tem mediana de venda de R$ 153.000 (base ITBI) e mediana de R$ 3.651/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Alto do Mandaqui?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
O preço dos imóveis em Alto do Mandaqui subiu ou caiu?
Em Alto do Mandaqui, o valor típico de venda nos últimos 12 meses foi R$ 270.000, segundo 83 escrituras do ITBI registradas até . São poucas vendas para medir se o preço subiu ou caiu.
Poucas vendas: 83 no último ano, cerca de 6 por mês. Os números de cada mês oscilam muito; a linha usa 6 meses.
Como calculamos
Cada ponto é o valor típico (a mediana) das vendas registradas naquele mês: metade saiu por menos, metade por mais.
A linha é a tendência: a média dos últimos 6 meses. Ela tira o sobe e desce de um mês isolado.
Mês com menos de 3 vendas aparece vazado e não entra na linha. Costuma ser o mês mais recente, que o cartório ainda está registrando.
A variação de 12 meses compara a mediana do último ano com a dos 12 meses anteriores. O número só aparece com 120 vendas ou mais no ano.
Ver mês a mês
| Mês | Valor típico | Vendas |
|---|---|---|
| setembro de 2026 | R$ 290.000 | 7 |
| agosto de 2026 | R$ 272.600 | 9 |
| julho de 2026 | R$ 270.000 | 13 |
| junho de 2026 | R$ 270.000 | 9 |
| maio de 2026 | R$ 287.191 | 10 |
| abril de 2026 | R$ 287.500 | 4 |
| março de 2026 | R$ 250.000 | 9 |
| fevereiro de 2026 | R$ 265.000 | 9 |
| janeiro de 2026 | R$ 270.000 | 3 |
| dezembro de 2025 | R$ 282.500 | 8 |
| novembro de 2025 | R$ 282.500 | 4 |
| outubro de 2025 | R$ 265.000 | 9 |
| setembro de 2025 | R$ 261.379 | 6 |
| agosto de 2025 | R$ 224.500 | 6 |
| julho de 2025 | R$ 280.000 | 5 |
| junho de 2025 · poucas vendas | R$ 477.500 | 2 |
| maio de 2025 | R$ 212.038 | 6 |
| abril de 2025 | R$ 285.000 | 6 |
| março de 2025 | R$ 325.000 | 5 |
| fevereiro de 2025 | R$ 255.000 | 10 |
| janeiro de 2025 | R$ 248.750 | 8 |
| dezembro de 2024 | R$ 306.000 | 6 |
| novembro de 2024 | R$ 210.000 | 5 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 160.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 270.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Alto do Mandaqui? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Alto do Mandaqui fica abaixo de R$ 160.000; os 5% mais caros passam de R$ 400.000, sobre 1.447 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 160.000
- Top 5% (P95)
- R$ 400.000
- Total de transações
- 1.447
- No último ano
- 83
Que tipos de imóvel predominam em Alto do Mandaqui? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (78% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 14 andares, ano típico 1988.
Quais foram as últimas vendas em Alto do Mandaqui?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 30/09/2026 | Avenida Santa Inês, 1129 | 88 m² | R$ 1 |
| 21/09/2026 | Avenida Parada Pinto, 3420 | 63 m² | R$ 290.000 |
| 19/09/2026 | Avenida Parada Pinto, 3420 | 63 m² | R$ 265.000 |
| 18/09/2026 | Avenida Santa Inês, 1129 | 139 m² | R$ 500.000 |
| 15/09/2026 | Avenida Parada Pinto, 3420 | 63 m² | R$ 295.000 |
| 08/09/2026 | Avenida Parada Pinto, 3420 | 63 m² | R$ 300.000 |
| 04/09/2026 | Avenida Parada Pinto, 3420 | 63 m² | R$ 280.000 |
| 31/08/2026 | Avenida Parada Pinto, 3420 | 63 m² | R$ 280.000 |
| 28/08/2026 | Avenida Parada Pinto, 3420 | 63 m² | R$ 272.600 |
| 28/08/2026 | Avenida Parada Pinto, 3420 | 63 m² | R$ 275.000 |
Ruas mais caras de Alto Do Mandaqui
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Judith Zumkeller | R$ 600.000 | 7 |
| Rua Ponta Grossa | R$ 362.500 | 24 |
| Rua Raul Dias | R$ 341.120 | 13 |
| Rua Alfredo Zunkeller | R$ 260.000 | 15 |
| Rua Jacarapinima | R$ 260.000 | 5 |
| Avenida Almirante Álvaro Alberto Silva | R$ 242.000 | 5 |
| Avenida Santa Inês | R$ 186.000 | 126 |
| Rua Djalma Forjaz | R$ 160.000 | 14 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Alto Do Mandaqui: R$ 153.000).
Alto Do Mandaqui é caro comparado a São Paulo?
Alto Do Mandaqui é o 751º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 160.000) está 13% abaixo da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 183.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Alto Do Mandaqui |
|---|---|---|
| Alto Do Mandaqui (este bairro) | R$ 160.000 | — |
| Jardim São Luís | R$ 180.000 | +13% |
| Guaianases | R$ 180.000 | +13% |
| República | R$ 175.000 | +9% |
| Bela Vista | R$ 170.000 | +6% |
| Parque Savoy City | R$ 155.630 | -3% |
| Jardim Marajoara | R$ 150.000 | -6% |
Como é morar em Alto Do Mandaqui?
Alto Do Mandaqui é um bairro predominante de apartamentos (78% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 14 andares), com ano típico de construção em 1988.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
As 20 ruas de Alto Do Mandaqui com mais endereços
Perguntas frequentes sobre Alto Do Mandaqui
Quanto custa um imóvel em Alto Do Mandaqui, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Alto Do Mandaqui é R$ 160.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 153.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 270.000. Os 5% mais caros passam de R$ 400.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em novembro de 2026.
Qual bairro perto de Alto Do Mandaqui é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Alto Do Mandaqui, Jardim Marajoara tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 150.000, contra R$ 160.000 em Alto Do Mandaqui.
Vale a pena morar ou investir em Alto Do Mandaqui?
Alto Do Mandaqui é o 751º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana abaixo da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 160.000 (teto P95 em R$ 400.000), 83 negócios no último ano (liquidez). Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os dados deste bairro vêm de registros públicos, não de anúncios. As transações vêm do ITBI, o imposto pago em cartório quando um imóvel muda de dono, por isso refletem negócios reais. Área, uso e ano de construção vêm do cadastro do IPTU da prefeitura.
Base de transações (ITBI) até set/2026. Indicadores atualizados em . Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
