O mercado de Alto Do Mandaqui em dados reais
Alto do Mandaqui possui 78% de seus imóveis em apartamentos, situados majoritariamente em edificações verticalizadas com ano típico de construção em 1984. Conforme os dados públicos de cartório, o valor mediano das transações registradas atinge R$ 160.000, montante que apresenta uma alta de 1,9% no último ano. A movimentação imobiliária na região se concentra especialmente em vias como Rua Ponta Grossa, Rua Djalma Forjaz e Rua Judith Zumkeller, sendo o registro mais recente datado de 22 de maio de 2026, referente a um imóvel na Avenida Parada Pinto, 3420, transacionado por R$ 242.000 com 63 m² de área construída.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Alto Do Mandaqui
O preço mediano por m² em Alto Do Mandaqui é R$ 3.540/m², calculado sobre 605 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Alto Do Mandaqui
Um apartamento em Alto Do Mandaqui tem mediana de venda de R$ 150.000 (base ITBI) e mediana de R$ 3.540/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Alto do Mandaqui?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Alto do Mandaqui subiu 1,9% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 265.000 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Alto do Mandaqui subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-07 → 2026-04Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| abr/2025 | R$ 290.000 | 7 |
| mai/2025 | R$ 212.038 | 6 |
| jul/2025 | R$ 270.000 | 7 |
| ago/2025 | R$ 224.500 | 6 |
| set/2025 | R$ 261.379 | 6 |
| out/2025 | R$ 270.000 | 10 |
| nov/2025 | R$ 282.500 | 4 |
| dez/2025 | R$ 282.500 | 8 |
| jan/2026 | R$ 270.000 | 3 |
| fev/2026 | R$ 265.000 | 9 |
| mar/2026 | R$ 250.000 | 8 |
| abr/2026 | R$ 287.500 | 4 |
| mai/2026 | R$ 267.500 | 8 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 160.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 265.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Alto do Mandaqui? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Alto do Mandaqui fica abaixo de R$ 160.000; os 5% mais caros passam de R$ 395.878, sobre 1.494 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 160.000
- Top 5% (P95)
- R$ 395.878
- Total de transações
- 1.494
- No último ano
- 70 ▲ 1.9%
Que tipos de imóvel predominam em Alto do Mandaqui? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (78% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 8 andares, ano típico 1984.
Quais foram as últimas vendas em Alto do Mandaqui?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 22/05/2026 | Avenida Parada Pinto, 3420 | 63 m² | R$ 242.000 |
| 22/05/2026 | Avenida Santa Inês, 1129 | 104 m² | R$ 233.281 |
| 18/05/2026 | Avenida Parada Pinto, 3420 | 63 m² | R$ 300.000 |
| 14/05/2026 | Avenida Parada Pinto, 3420 | 63 m² | R$ 250.000 |
| 12/05/2026 | Rua Djalma Forjaz, 97 | 60 m² | R$ 540.000 |
| 07/05/2026 | Avenida Parada Pinto, 3420 | 63 m² | R$ 285.000 |
| 28/04/2026 | Avenida Parada Pinto, 3420 | 63 m² | R$ 275.000 |
| 23/04/2026 | Avenida Parada Pinto, 3420 | 63 m² | R$ 300.000 |
| 23/04/2026 | Avenida Santa Inês, 1129 | 139 m² | R$ 435.000 |
| 27/03/2026 | Avenida Parada Pinto, 3420 | 63 m² | R$ 151.116 |
Quais ruas têm mais imóveis em Alto do Mandaqui?
87 ruas
As vias com mais endereços em Alto do Mandaqui são Rua Ponta Grossa (42), Rua Djalma Forjaz (36), Rua Judith Zumkeller (17).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 87.
Ruas mais caras de Alto Do Mandaqui
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Judith Zumkeller | R$ 495.000 | 6 |
| Rua Ponta Grossa | R$ 365.000 | 23 |
| Rua Raul Dias | R$ 341.120 | 13 |
| Rua Almirante José Saldanha da Gama | R$ 271.208 | 40 |
| Rua Jacarapinima | R$ 260.000 | 5 |
| Avenida Almirante Álvaro Alberto Silva | R$ 242.000 | 5 |
| Rua Alfredo Zunkeller | R$ 215.000 | 64 |
| Avenida Santa Inês | R$ 176.000 | 116 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Alto Do Mandaqui: R$ 150.000).
Alto Do Mandaqui é caro comparado a São Paulo?
Alto Do Mandaqui é o 746º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 160.000) está 11% abaixo da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Alto Do Mandaqui |
|---|---|---|
| Alto Do Mandaqui (este bairro) | R$ 160.000 | — |
| República | R$ 180.000 | +13% |
| Guaianases | R$ 180.000 | +13% |
| Jardim São Luís | R$ 175.000 | +9% |
| Jaraguá | R$ 170.000 | +6% |
| Bela Vista | R$ 165.000 | +3% |
| Parque Savoy City | R$ 150.100 | -6% |
Como é morar em Alto Do Mandaqui?
Alto do Mandaqui é um bairro caracterizado pela predominância de apartamentos, que representam 78% do cadastro de IPTU, apresentando uma verticalização com mediana de 8 andares e o ano de 1984 como marco típico de construção. A circulação local é estruturada principalmente pela Avenida Engenheiro Caetano Álvares, Rua Voluntários da Pátria e Avenida Santa Inês. Os dados públicos do cadastro de IPTU apontam a existência de 2.264 imóveis no bairro, sendo 1.767 apartamentos em condomínio e 282 casas, com uma mediana de 153 m² construídos por edificação.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Alto Do Mandaqui
Quanto custa um imóvel em Alto do Mandaqui, São Paulo?
Em Alto do Mandaqui, a mediana das transações registradas via ITBI para todos os tipos de imóvel é de R$ 160.000, enquanto o recorte específico para apartamentos apresenta uma mediana de R$ 150.000. Analisando o período dos últimos 12 meses, a mediana registrada foi de R$ 265.000, sendo que os 5% mais caros superam o patamar de R$ 395.878. Estes números refletem vendas reais de cartório, distanciando-se de valores de anúncio, conforme dados atualizados em julho de 2026. O maior volume de registros na série ocorreu em julho de 2024, com 10 transações, e como o fluxo mensal apresenta oscilações, a mediana de 12 meses permanece como a métrica de leitura mais estável para o mercado local.
Qual bairro perto de Alto do Mandaqui é mais barato?
Parque Savoy City apresenta a menor mediana de transação pelo ITBI entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Alto do Mandaqui, registrando R$ 150.100 frente aos R$ 160.000 observados em Alto do Mandaqui.
Vale a pena morar ou investir em Alto do Mandaqui?
Alto do Mandaqui ocupa a 746ª posição entre os bairros mais caros de São Paulo segundo os dados públicos de cartório, apresentando uma mediana de preços inferior à média geral da cidade. O valor mediano praticado na região é de R$ 160.000, com o teto P95 atingindo R$ 395.878, enquanto o mercado registrou 70 negócios no último ano e uma variação de preço de 1,9% em 12 meses. Esse volume de transações corresponde a 3,1% do total de 2.264 imóveis cadastrados no bairro que trocaram de mãos no ano, sendo possível consultar o detalhamento por rua nesta página.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até mai/2026. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.