O mercado de Icaraí em dados reais
Icaraí concentra 75% dos imóveis em apartamentos, com ano típico 1958. O valor mediano das transações registradas é R$ 540.000, com alta de 10,2% no último ano. O movimento se concentra em vias como Rua Mariz e Barros, Rua Ator Paulo Gustavo, Avenida Roberto Silveira.
Preço do m² em Icaraí
O preço mediano por m² em Icaraí é R$ 5.781/m², calculado sobre 12.671 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Icaraí
Um apartamento em Icaraí tem mediana de venda de R$ 590.465 (base ITBI) e mediana de R$ 5.781/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Icaraí?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
O preço dos imóveis em Icaraí subiu ou caiu?
Em Icaraí, o valor típico de venda nos últimos 12 meses foi R$ 650.000, 10,2% acima dos 12 meses anteriores (R$ 590.000), segundo 2.097 escrituras do ITBI registradas até .
Como calculamos
Cada ponto é o valor típico (a mediana) das vendas registradas naquele mês: metade saiu por menos, metade por mais.
A linha é a tendência: a média dos últimos 3 meses. Ela tira o sobe e desce de um mês isolado.
Mês com menos de 71 vendas aparece vazado e não entra na linha. Costuma ser o mês mais recente, que o cartório ainda está registrando.
A variação de 12 meses compara a mediana do último ano com a dos 12 meses anteriores. O número só aparece com 120 vendas ou mais no ano.
Ver mês a mês
| Mês | Valor típico | Vendas |
|---|---|---|
| outubro de 2026 · poucas vendas | R$ 620.000 | 40 |
| setembro de 2026 | R$ 700.000 | 175 |
| agosto de 2026 | R$ 667.648 | 198 |
| julho de 2026 | R$ 650.000 | 254 |
| junho de 2026 | R$ 614.805 | 219 |
| maio de 2026 | R$ 650.000 | 198 |
| abril de 2026 | R$ 630.000 | 173 |
| março de 2026 | R$ 600.000 | 146 |
| fevereiro de 2026 | R$ 610.000 | 112 |
| janeiro de 2026 | R$ 565.000 | 132 |
| dezembro de 2025 | R$ 640.000 | 177 |
| novembro de 2025 | R$ 698.831 | 178 |
| outubro de 2025 | R$ 600.000 | 188 |
| setembro de 2025 | R$ 609.000 | 192 |
| agosto de 2025 | R$ 750.000 | 157 |
| julho de 2025 | R$ 642.072 | 156 |
| junho de 2025 | R$ 505.000 | 262 |
| maio de 2025 | R$ 637.500 | 202 |
| abril de 2025 | R$ 591.940 | 84 |
| março de 2025 | R$ 630.000 | 157 |
| fevereiro de 2025 | R$ 567.500 | 148 |
| janeiro de 2025 | R$ 589.500 | 198 |
| dezembro de 2024 | R$ 500.000 | 187 |
| novembro de 2024 | R$ 550.000 | 165 |
| outubro de 2024 | R$ 495.000 | 190 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 540.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 650.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Icaraí? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Icaraí fica abaixo de R$ 540.000; os 5% mais caros passam de R$ 1.690.000, sobre 18.621 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 540.000
- Top 5% (P95)
- R$ 1.690.000
- Total de transações
- 18.621
- No último ano
- 2.097 ▲ 10,2%
Que tipos de imóvel predominam em Icaraí? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (75% dos imóveis cadastrados no IPTU), ano típico 1958.
Quais foram as últimas vendas em Icaraí?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 08/10/2026 | Rua Miguel de Frias, 77 | 286 m² | R$ 2.720.000 |
| 07/10/2026 | Rua Presidente Backer, 250 | 131 m² | R$ 1.849.000 |
| 07/10/2026 | Rua Santos Dumont, 40 | 128 m² | R$ 1.455.374 |
| 07/10/2026 | Rua Álvares de Azevedo, 96 | 93 m² | R$ 610.000 |
| 07/10/2026 | Rua Mem de Sá, 169 | 202 m² | R$ 800.000 |
| 07/10/2026 | Avenida Sete de Setembro, 114 | 86 m² | R$ 750.000 |
| 07/10/2026 | Rua Ator Paulo Gustavo, 62 | 154 m² | R$ 1.400.000 |
| 06/10/2026 | Av. Jorn. Alberto Francisco Torres, 185 | 138 m² | R$ 1.270.000 |
| 06/10/2026 | Rua Doutor Paulo César, 7 | 85 m² | R$ 680.000 |
| 06/10/2026 | Rua Tavares de Macedo, 180 | 106 m² | R$ 750.000 |
Ruas mais caras de Icaraí
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Oswaldo Cruz | R$ 1.690.000 | 21 |
| Rua Francisco Dutra | R$ 960.000 | 197 |
| Travessa Vicente Federici | R$ 950.000 | 7 |
| Rua Professor Miguel Couto | R$ 900.000 | 291 |
| Alameda Barcelos | R$ 887.500 | 6 |
| Tv. São Vicente De Paula | R$ 884.000 | 14 |
| Rua Doutor Herotides de Oliveira | R$ 870.000 | 108 |
| R. Comendador Queirós | R$ 850.000 | 245 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Icaraí: R$ 590.465).
Icaraí é caro comparado a Niterói?
Icaraí é o 6º bairro mais caro de Niterói entre 45 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 540.000) está 82% acima da mediana dos bairros de Niterói (R$ 296.000).
Bairros de mercado semelhante em Niterói
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Icaraí |
|---|---|---|
| Icaraí (este bairro) | R$ 540.000 | — |
| Santo Antônio | R$ 615.000 | +14% |
| Piratininga | R$ 540.102 | +0% |
| São Francisco | R$ 515.000 | -5% |
| Vital Brasil | R$ 458.000 | -15% |
| Ingá | R$ 438.750 | -19% |
| Vila Progresso | R$ 430.000 | -20% |
Como é morar em Icaraí?
Icaraí é um bairro predominante de apartamentos (75% do cadastro de IPTU), com ano típico de construção em 1958, e presença comercial relevante (7% de escritórios).
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
As 54 ruas de Icaraí com mais endereços
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Perguntas frequentes sobre Icaraí
Quanto custa um imóvel em Icaraí, Niterói?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Icaraí é R$ 540.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 590.465. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 650.000. Os 5% mais caros passam de R$ 1.690.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em outubro de 2026.
Qual bairro perto de Icaraí é mais barato?
Entre os bairros de Niterói com mercado semelhante a Icaraí, Vila Progresso tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 430.000, contra R$ 540.000 em Icaraí.
Vale a pena morar ou investir em Icaraí?
Icaraí é o 6º bairro mais caro de Niterói entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 540.000 (teto P95 em R$ 1.690.000), 2.097 negócios no último ano (liquidez) e alta de 10,2% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os dados deste bairro vêm de registros públicos, não de anúncios. As transações vêm do ITBI, o imposto pago em cartório quando um imóvel muda de dono, por isso refletem negócios reais. Área, uso e ano de construção vêm do cadastro do IPTU da prefeitura.
Base de transações (ITBI) até out/2026. Indicadores atualizados em . Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
